万通身陷商业地产泥淖 2%回报率不如存银行(2)

　　2012年4月，万通地产母公司万通实业有限公司更名为万通控股，定位于投资控股公司。万通控股围绕地产行业打造两大业务板块：直接投资和基金投资。万通称这种模式是在拿地前夕，即引入战略合作伙伴，实现股权合作，共同开发，降低自有资金投入，同时可以转让大部分股权，享受土地溢价；在开发和建设阶段，引入私募股权投资基金、银团贷款或信托资金，同时整合各项资源，收取开发管理费。

　　万通地产主营业务为住宅的开发和销售，以及商用物业的开发和出租，主要业务地区为京、津地区，已经在上海、杭州、成都，将来可能还要在三亚投资。近年来，该公司制定向商用物业转型，以期商用物业与住宅业务并重的经营战略。

　　万通地产坚持“滨海新区、美国模式和万通价值观”的既定战略，而转型期的策略安排则是：在住宅领域将会巩固并拓展改善型需求客群，增加度假和休闲产品，丰富住宅产品线；在商用物业领域将会坚持美国模式，以万通中心为主轴，租售并举，采用创新的融资渠道，提升专业运营能力。

　　2011年4月，万通地产以15.5亿元获得上涨虹桥商务区核心区一期04号地块。该地块面积约2.79万平方米，总规划建筑面积约10.27万平方米，规划用途为其他商业服务业用地。2010年12月23日，万通地产联合多家公司携手获得了北京CBD地块中的Z3地块，地块也为商业用地。

　　截至目前，万通地产经营中、在建及待建的投资型商用物业项目已达到8个，包括北京万通中心D座、北京CBD核心区Z3地块、天津万通中心、杭州万通中心、天津泰达城R3地块和上海虹桥地块等，规划建筑面积高达113万平方米，至2015年，万通地产自持的营业中投资级物业面积超过50万平方米，持有物业估值超150亿元。

　　而为了转型商业地产，冯仑退任董事长一职，由熟悉商业地产的原总经理许立当董事长，当时冯仑对外宣称，如此安排是便于为万通地产的商业化转型布局。“新的董事会引入了更多具有商业地产以及地产金融方面经验的管理层，目前公司有50%左右的投资在商业地产，转型商业地产出于公司对大周期的理解和把握。”

　　许立表示，在进军一线城市之后，万通会着力于现有的产品，而不是追求不断持续地扩大规模。“在未来10年之后，万通地产也可以在行业地位、专业能力上，能够跟万科这样的公司形成相匹配的能力，这是万通地产的目标。”

　　但记者发现万通商业地产的回报率极为有限，2011年万通地产的物业租金收入仅1.06亿元，2011年主营业务收入46.78亿元，物业出租收入占比仅2.2%。