新建住宅四层以上装电梯，老楼加装电梯难题怎么破？(2)

　　王业强指出，按单台加装电梯综合成本约40万元、单台老旧电梯更新成本约20万元测算，57.5万台的总目标可直接带动超1.1万亿元的硬件改造投资，其中国家超长期特别国债资金撬动的社会资本占比将超过70%。

　　老旧小区，加装和更新电梯难点如何突破？

　　在老旧小区，加装电梯往往从一开始就伴随着邻里争议。

　　2024年，李明家居住的老楼，由社区工作人员征询加装电梯的意向。在费用方面，除了财政补贴，需要居民自筹少部分预算。遵循"受益大、出资多"的原则，住户因楼层高低，出资比例不同。

　　李明告诉《财经》，如果按照一次性缴清费用算，四层住户需出资约3万元，五层和六层费用略高。他得知，所在单元楼三层以下的住户，基本都不同意加装电梯。最终，因表示同意的住户太少，计划很快中止。

　　老旧小区加装电梯，属于《中华人民共和国民法典》规定的业主共同决定的事项范围。应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

　　关于"加装电梯"问题，当前还引发一些诉讼。在成都市，因一楼住户不同意安装电梯，被四层以上住户起诉。

　　既有住宅的电梯更新，同样也涉及费用。陈慧（化名）居住在一栋20余层高楼里。那栋楼位于北京市三环附近，楼龄还不算太旧，但楼里的两台电梯已运行超20年，服务楼里130余户。

　　2025年，陈慧家小区物业启动电梯更新的意向征集，起初提出自筹部分由住户均摊。但部分住户提出，自筹资金应从专项维修资金里出。

　　这一主张，随即牵出历史遗留问题。由于《住宅专项维修资金管理办法》自2008年起施行，在此之前，不少老住户并没有缴纳过这笔钱。"这也正是部分住户不同意再均摊费用的原因。"陈慧告诉《财经》。

　　当前，老旧住宅加装和更新电梯，仍面临高低楼层协商、资金分摊、后期维保等难点。这些难题未来如何破解？

　　对此，王业强表示，依托2026年新落地的超长期特别国债专项补贴，符合条件的老旧小区加装电梯，即四层至六层每台补贴25万元、七层及以上每台补贴30万元。叠加地方财政配套后，可覆盖60%以上的建设成本，大幅压缩业主自筹总额。再通过"受益越大出资越多"的标准化分摊规则，减少低层住户的抵触情绪。

　　王业强认为，下一步核心突破环节是建立资金与运维一体化机制。建议将电梯后续15年-20年的维保、年检、配件更换全部打包进前期市场化合作协议，由专业运营企业全权接管，不再依赖退休业主牵头跑腿，解决"装得起、管不好"的长期痛点。

　　对于受建筑先天条件限制，或经多轮调解仍无法达成装梯共识的楼栋，王业强建议可通过三类分级方案兜底解决居民出行刚需。一是低影响微改造方案。在楼栋公共区域加装座椅式爬楼机、楼道助力扶手等低成本辅助设施，单台设备成本仅数万元，无需占用外部空间、不破坏楼体结构，无需全楼业主高额出资。二是公共空间共享方案。结合老旧小区连片改造，在小区公共区域集中加装一台至两台共享电梯，通过连廊、风雨步道连接周边多栋多层住宅，居民刷卡按需付费乘坐，无需单栋楼单独协商、单独施工，大幅降低整体改造难度。三是更新置换兜底方案。对建筑结构严重老化、完全不具备任何加梯和微改造条件的楼栋，将其优先纳入城市更新、棚改征收储备清单，通过原址重建、异地置换等方式，彻底解决这类住宅的长期居住短板，同步配套新建电梯等现代化居住设施。

　　目前，还出现了个别老旧住宅加装电梯后，却因欠费停运的情况。

　　王业强认为，若提前规避此类现象，建议建设阶段一次性锁定长期托管、强制设立电梯专属托管账户、优化维修资金应急使用流程、推行"刷卡乘梯"预付费模式，以解决"少数人不缴费、全楼停梯"的现象。