3万全款买40平房是机会还是坑？将来老破小真的会一文不值吗？(2)

　　现在重点50城的租金房价比已经达到2.28%，像成都、武汉、重庆这些地方更是超过了3%。

　　而你现在去银行存个定期，利率只有1%出头，十年期国债收益率也就1.7%左右。

　　什么意思呢？一套200万的老破小，一年租金能收4万多，存银行的话一年利息不到3万。

　　但这里有个大前提，你这房子得租的出去。

　　老破小被抢购，不等于所有老破小都值得买。

　　2021年9月至2026年6月50城租金房价比走势图

　　什么决定了老破小的命运？

　　所以说接下来的问题就是，什么样的老破小还有价值，什么样的真会一文不值？

　　同样的老破小标签，命运天差地别，区别在于城市基本面和地段。

　　脱离了地段去聊老破小的价值，基本等于瞎扯。

　　核心城市的核心地段，人口持续流入，土地就那么点地方，再加上旧改政策在推进，这类老破小是有底部支撑的。

　　但如果是非核心城市、非核心地段的老破小，尤其房龄超过30年、没电梯、物业基本等于没有的那种，流动性会越来越差。

　　你买了可能真的就卖不出去了，银行大概率拒贷，买家只能全款，接盘的几乎没有。价格再低，卖不掉就是卖不掉。

　　还有一个容易被忽略的风险：保障性租赁住房正在大批量入市，未来会对老破小的出租市场形成直接挤压。

　　如果你买老破小是奔着收租金去的，这个变量得想清楚。

　　房子正在从金融产品变回居住消费品，既然是消费品，就得看它能不能满足你的真实需求，你是买来自己住，是偶尔度假用，还是指望它增值？

　　不同目的，对应完全不同的选择，就看你到底想要什么了。

　　房子这个东西，地段决定了它的出身，政策决定了它的际遇，而流动性和你的需求，决定了你最后能不能体面地退场。