上海一老洋房从1.5亿降至8299万仍流拍

　　原标题：上海一老洋房从1.5亿降至8299万仍流拍

 

　　“8299万都没人要？这可是愚园路的百年洋房啊！”9月26日，《安家》《三十而已》的取景地、上海愚园路532弄的百年老洋房第三次流拍的消息，在房产圈炸开了锅。这栋被拍卖机构标注为“绝版孤品”的建筑，从1.5亿元起拍价两度跳水，最终仍在竞价周期内零出价收场。一边是上海外滩豪宅32万/平遭疯抢，一边是百年老洋房降价45%仍遇冷，这场反差背后，藏着高端房产市场的真实博弈。

 

　　价格虚高，偏离市场预期

 

　　尽管这栋老洋房历经三次降价，价格近乎 “腰斩”，却依旧无人问津，这背后反映出的是最初定价可能严重偏离了市场的实际接受范围。上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“拍卖结果是判断物品价格合理性的关键指标。拍卖的偶然性虽存在，但多次降价仍未拍出的核心原因在于价格虚高。” 老洋房首次拍卖起拍价高达 1.5 亿，远超市场上同类型、同地段房产的价格水平 ，即便后续两次大幅降价，其价格在市场中仍缺乏足够的竞争力，使得潜在买家望而却步 。在如今的市场环境下，买家愈发理性，对于房产价值的评估更加谨慎，不会轻易为过高的价格买单 。

 

　　持有门槛高，成本压力大

 

　　购买老洋房，远不止支付房款这么简单。以二次拍卖价 9666 万元计算，竞买成功后，买受人要在 3 天内支付拍卖平台相关费用，如软件服务费（为成交价的 0.5% - 1%）及拍卖佣金（成交价的 1%） ；10 天内买受人与业主方签订《上海市房地产买卖合同》并支付 30% 的房款，若无法办理按揭，则需在 45 天内付清全款 ，如此算来，承担的成本远超总价本身，资金压力巨大 。

 

　　除了前期购买成本，老洋房的持有成本也不容小觑。由于其属于优秀历史保护建筑，根据《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》，此类房产转让时如曾改动须恢复原样，受让人装修亦不得改变原貌 。这意味着买家在购买后，不能随意按照自己的意愿对房屋进行改造装修，且维护修缮都要遵循严格的规定，成本极高 。同时，老洋房年代久远，日常的维护保养费用也比普通住宅高出许多，从房屋结构的加固、水电线路的维护，到花园的打理，每一项都需要投入大量的资金和精力 。投资者在考虑购买时，会通过测算租金回报率来判断其投资价值，若价格过高导致回报不足，便会放弃投资 。

 

　　市场选择多元，老洋房 “失宠”

 

　　近年来，上海顶级豪宅新房市场热度空前 。像中海・领邸五次开盘五次售罄，单一项目销售额达 282 亿元 ；融创外滩壹号院二期三开三罄，总销售套数 472 套，总成交金额 215 亿元 ；翠湖天地六期推出 108 套房源，销售均价 21 万元 / 平方米，套均总价接近 1.1 亿元，开盘即售罄，实现销售总额 119.79 亿元 。这些新房项目凭借新颖的设计、现代化的设施、优质的物业服务，吸引了大量高净值人群的目光 。

 

　　相比之下，老洋房虽有历史文化底蕴加持，但也存在诸多弊端 。其户型设计往往不符合现代人的居住习惯，空间布局不够合理 ；主体结构和外观不能随意更改，在一定程度上限制了居住的舒适度和个性化需求 ；而且老洋房可能存在诸如返潮、漏水等问题，居住体验感相对较差。在市场选择日益多元化的今天，买家有了更多的选择，老洋房不再是他们眼中唯一的顶级房产投资选择 ，受关注度和吸引力自然下降 。