2012广州楼价：元芳，你怎么看？

　　“元芳，你怎么看？”是狄仁杰断案中经常对副手李元芳说的口头禅，在短时间内雄踞微博话题榜首。同时，李元芳经常回答的“大人，此事必有蹊跷”也跟着走红网络。

　　2012年，能与“元芳”媲美的，应该就是楼价。

　　对于2012年的广州楼价，不同的人有不同的看法。如果从增幅来看，今年广州楼价没有暴涨，是理性的；如果从 来看，今年广州楼价依然处于高位，且11月份突破了历史高位，这又是非理性的。期望2012年楼价下跌的人失望了，在这一年(前11个月，下同)，广州楼价没有下跌，反而逆势增长。期望2012年楼价大涨的人也失望了，在这一年，广州楼价确实上涨了，不过同比涨幅不足4%。

　　对于全年楼价，如果前低后高，则向上的趋势有利于卖方；如果前高后低，则向下的趋势有利于买方。2012年的楼价，属于前者。这也是年底买家出手积极性越来越高、恐慌性购买越来越多的原因。理性还是非理性，向上还是向下，元芳，你怎么看？

　　以价换量 →稳量求利

　　2011年，中国楼市全面失收，即使调低原定销售计划，仍有大部分房企没能完成全年销售目标。这一年，广州一手住宅成交量仅仅比惨淡的2008年多了几万平方米，是广州楼市近10年来第二低的成交量。

　　一方面是成交量萎缩；另一方面是2010年大手大脚地花钱，2010年年底，中国出现了多少个地王？双重打击下，房企破产消息不断，去年的浙江绿城，正是整个房地产行业的缩影。

　　历经2011年的惨淡，众多房企不敢对2012年寄予太大的希望，不少房企今年年初制定的目标只是与去年持平，浙江绿城干脆大幅减少。即使如此，房企还是担心销售目标难以达成。因此，以价换量成为众多房企在今年年初的选择。

　　悲观情绪并没有在2012年弥漫多久。在以价换量、房产信贷松绑等实际刺激下，买家出手意欲有所增强。在广州，那些积压了一两年的刚性需求，从3月份开始陆续出手。楼市回暖，蔓延全国。今年3月份，正是广州全年房价 的月份。

　　此后，广州楼市基本和全国同步。历经了“红5月”的喜悦、“银九金十”的丰收，开发商的钱包终于又鼓了起来。11月份，众多房企已经提前完成了全年的销售计划，多家房企有望跨入“千亿房企”行列，生存压力骤减。

　　没有了生存压力的房企，开始更多考虑股东的利益，考虑上半年追求量而减少的利润，以价换量逐渐减少，稳量求利开始抬头，优惠、折扣逐渐消失。同时，开发商更多地把原先延迟推出的大户型、高端产品推出市场。11月份，广州十区一手住宅网签均价高达14769元/平方米，创下新高。

　　较高楼价 &较小涨幅