房地产基金狂飙突进风险暗涌(2)

　　房地产基金面临的另一难题，是如何建立长期稳定的融资机制，将原本用来炒楼的资金引向开发周期的前端。这需要房地产基金向财富管理领域拓展，意味着第三方理财将越来越深地介入房地产基金行业。事实上，类似德信资本的房地产基金已经建立自身的财富管理机构。陈义枫介绍，目前德信财富每月募集到的资金为2-3亿。按照他的设想，德信财富形成募集能力之后输出，能够销售、代销自身和同行的基金产品，甚至包括地产基金之外的其他理财产品，最终成为一家泛资产管理机构。

　　第三方理财机构启元财富总经理葛志华表示，未来房地产基金与第三方理财机构的关系可能越来越密切。锦安财富董事长高岩估计，70%以上的房地产基金是通过私募手段募集。

　　从目前的情况看，国内房地产基金还存在诸多亟待完善之处。诺承投资管理合伙人王东亮将房地产基金的策略分为四种：有稳定现金流的核心型、核心增益型、增值型、机会型。而在他看来，目前多数房地产基金还停留在第四种类型，即用房地产项目的成功来获得高风险高收益的回报。很显然，这种盈利模式难以有效复制。

　　未来监管或更加严格

　　“对于开发商而言，银行贷款从来都是锦上添花，而不是雪中送炭。”招商银行深圳分行行长杨建忠认为，银行的风险偏好注定不能完全满足房地产企业的资金需求。而房地产基金可以发挥“雪中送炭、雨中送伞”的作用。

　　对一些开发商而言，由于目前的房地产基金多数以债权形式投资为主，高于信托的融资成本，并没有让开发商体会到房地产基金“雪中送炭”的作用。中元地产财务部的王木强认为，“偏债的房地产基金占到大多数，开发商承担很高的预期成本，需要房地产基金能够与其同风险、共进退”。

　　当房地产基金行业的加入者越来越多，为了保证高额的收益，股权投资成为房地产基金不得不面对的一个选项。由于股权投资需要更长的投资周期，以股权方式介入房地产项目，这也意味着房地产基金要面临更多的不确定性。德信资本董事长陈义枫认为，类似万科之类的房企可能最早获得房地产基金的股权投资，而一些小型房地产公司短时间内还难以做到。陈义枫介绍，房地产基金以股权形式投资需要在房企拿地阶段就开始介入，这需要财富管理机构对于投资者进行更多的说明和引导。

　　值得注意的是，随着加强银行理财产品监管的预期越来越强，如果房地产基金未来也被纳入更加严格的监管，那么延续目前的发展速度可能会遇到困难。(记者 张昊)