房地产基金狂飙突进风险暗涌

　　在房企资金链紧张背景下，今年房地产基金狂飙突进，保守估计规模已突破2000亿，成为不少中小房企融资重要渠道。但随着未来监管的强化、进入者的增多以及房地产告别暴利时代，房地产基金的投资风险也在加大，用房地产项目的成功来获得高收益回报的盈利模式难以有效复制。业内人士建议，房地产基金应加速向财富管理领域拓展。

　　房地产基金“羽翼渐丰”

　　深圳市宝安区的“勤诚达22世纪”是今年深圳热销楼盘，在这一热销楼盘的背后，不难发现房地产基金的身影。

　　“勤诚达22世纪”实际上是宝安22区的旧改项目，开发商勤诚达集团通过深圳市瑞恒投资发展有限公司进行运作。公开资料显示，瑞恒投资发展有限公司共有7名股东，其中深圳市勤诚达集团有限公司只持有其中1%的股权，而49%的股权由三家有限合伙公司持有，分别是深圳市鼎鸿信瑞恒壹号、贰号、叁号投资合伙企业，分别持有项目公司11%、16%、22%的股份。而鼎鸿信正是一家房地产基金公司。“通过有限的自有资金，利用房地产基金撬动整个项目，这样的做法越来越普遍。虽然开发商持有的股份较少，但最终的利益分成可能有另外约定。”一位深圳地产人士告诉记者，“勤诚达22世纪”所采取的模式，是房地产基金参与项目运作的常见手段。

　　对此，鼎鸿信资产管理有限公司并不愿透露更多细节。公开资料显示，上述鼎鸿信瑞恒壹号、贰号、叁号投资合伙企业的投资门槛为300万元，合计发行规模为3.5亿元。2010年9月发行，当月完成募集，投资期限18-24个月，年收益为9%(税后)。某地产人士对中国证券报记者表示，目前房地产基金收益水平早已超出9%，而开发商需要承受的融资成本普遍超过20%。

　　日前在深圳举行的房地产基金、财富管理机构、房地产开发企业战略合作论坛上，有房地产基金公司表示，今年国内房地产基金规模实现翻番，保守估计也已突破2000亿。而随着开发商资金的持续紧张，以房地产基金为代表的“类信托”融资将成为开发商的重要融资渠道。

　　诸多环节亟待完善

　　虽然房地产基金对投资者 的收益水平越来越高，但房地产行业告别暴利已是不争事实。房地产基金要实现 的高收益，就意味着要寻找高出行业平均盈利水平的项目，这也是行业存在的风险所在。

　　德信资本董事长陈义枫表示，房地产行业轻松赚钱的时代已经结束，未来要“很辛苦地赚钱”。全国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成认为，虽然资金链紧张已经成为开发商常态，但在资本过剩的背景下，流动性依然充裕，寻找为投资者带来收益的项目已经成为房地产基金的头等大事。