下半年深圳写字楼 供应井喷

　　【深圳商报讯】(记者 陈相明)“招商局广场依山畔海，部分楼层将出售，但我们会保守定价。”近日，深圳招商商置投资有限公司相关负责人向深圳商报记者透露，虽然作为招商局600亿元打造的海上世界城市综合体的标志性产品之一，极有卖点，但招商局广场的定价会非常谨慎，“担心吓跑了客户”。

　　事实上，上半年深圳写字楼市场成交虽略显复苏迹象，但租售价格均出现下滑，随着下半年新增供应的井喷，以及经济不明朗带来的租金下滑，写字楼市场将面临较大压力。

　　开发商降价回笼资金

　　中原地产最新出炉的深圳上半年写字楼市场报告分析，今年第一季度，写字楼成交创出历史低位，3月，随着部分开发商为缓解资金压力，放出部分优质单位向市场推售，并且定价颇具诱惑，吸引了部分买家。例如，南山田厦国际中心甲级写字楼首创推出“110%增值回购＋1年200元/平方米租金补贴”营销活动；福田卓越世纪中心1号楼售价低于市场预期等，都令市场人气有所增加。

　　第二季度，随着住宅市场回暖及存准率下调，写字楼成交逐渐打开局面，但租售价格出现下滑。

　　成交均价方面，今年上半年福田区一手写字楼最高，为41854元/平方米，因为福田是深圳商务行政中心，多位高端办公物业。南山其次，为40936元/平方米。深圳中原市场研究部认为，随着城市规划的西移，南山写字楼供应不断增多，更会有总部大厦项目建成，南山将成又一写字楼密集区。

　　综合体写字楼租金相对有保证

　　租金方面，则呈现下滑趋势。由于较多企业受经济环境影响，承租能力减弱，并且，租金下滑的现象在全市已经蔓延。中原地产数据显示，今年上半年，全市二手写字楼平均成交月租金为135元/平方米，同比跌10%；福田租金同比微跌2.6%，罗湖和南山则分别下跌0.84%和1.78%。

　　据了解，下半年深圳将有超过10个综合体陆续亮相，其中，包括不少写字楼产品。据招商商置相关负责人透露，招商局广场的租价约为每平方米200元/月。“相比独栋写字楼，属于综合体的写字楼租金更有保障。”世联地产写字楼事业部总经理张栩哲认为，独栋写字楼的很多因素不确定，例如，周边商业配套的规划和落实等；而综合体由一家开发商控制，产品包括酒店、购物中心、住宅、写字楼等，各种产品有机结合，因此，租金相对有保证。

　　库存压力加大

　　戴德梁行对于甲级写字楼投入使用新增面积的统计数据显示，今年第一、第二季度没有新增面积，但到了第三季度将达39.45万平方米，预计将有中航世纪汇、大中华国际金融中心A栋、深交所大厦和招商局广场四个项目下半年入伙。

　　写字楼的库存压力明显加大。中原地产数据显示，截至今年6月底，统计到的深圳市一手写字楼的存量为76万平方米，环比上月增长3%，同比去年增长67%。存量中对外招租的写字楼面积约为12万平方米，约占总存量的15%；目前可售的写字楼面积约为48万平方米，约占总存量的63%。