三湘股份现金流紧绷 增发项目豪赌房价泡沫

　　记者 三秋

　　从三湘股份（000863）所披露的项目信息来看，公司对将来上海的房价仍有30-40%的涨价预期。换言之，参与增发的投资者实际上是被公司拖入了一个预期上海房价继续看涨的赌局里面。

　　增发楼盘项目预期两年后房价涨逾三成

　　根据三湘股份所披露的增发预案，本次非公开发行拟募集资金总额（含发行费用）不超过 12.5 亿元，在扣除发行费用后，拟投入7亿元至三湘海尚名邸项目（项目总投资23.3亿元），投入3亿元至虹桥三湘广场项目（项目总投资12.3亿元），另外补充2亿元作为运营资金。

　　究竟这两个地产项目详细情况如何呢？根据增发预案披露，三湘海尚名邸项目地块位于上海市嘉定区南翔镇，地处上海西北，嘉定西南，坐地铁到上海市中心人民广场约1个半小时。

　　根据此前公告，上述地块是2012年公司以11.58亿元通过公开招拍挂的方式竞得。该项目预计总投资额23.3亿元（含财务费用）。其中地上建筑面积148,449.16平方米，地下建筑面积72,100平方米。项目预计销售总收入为31.6亿元，预计净利润为3.82亿元。如果按照地下建筑面积价格减半计算，则该项目的预计平均单价为17133元/平米；如果只计算地上建筑面积，则该项目的地上建筑预计单价为21293元/平米。这个价格在当地算是怎样的水平呢？《投资快报》记者查阅了网上的销售资料发现，在南翔镇销售的楼盘目前均价大概在13000-15000元/平米的水平。如果按17133元/平米计算，则这个价格比南翔镇楼盘均价贵30%左右；如果按21293元/平米计算，则更是要高出50%。

　　另一个虹桥三湘广场项目同样如此。根据增发预案的资料，虹桥三湘广场位于上海市虹桥商务区核心区，总建筑面积34,498.02平方米，预计总投资123,186万元（含财务费用）。项目主要用于出租，预计内部收益率为 5.66%。简单计算可知，该项目每平米的预计月租价格为123,186*5.66%÷34,498.02÷12*10000=178元。而在网上的资料显示，目前虹桥商务区附近的写字楼月均每平米的租赁价格为100元。虹桥三湘广场项目的预计租价比周边均价高出近8成。

　　当然，由于上述项目目前正在建设当中，因此该定价更多地反映的是未来竣工后的价格预期。根据资料，三湘海尚名邸的建设时期为2013年5月至2015年12月；虹桥三湘广场的建设时期为2012年5月至2014年12月。换言之，三湘海尚名邸隐含的是两年当地房价将至少上涨30%；而虹桥三湘广场隐含的是一年当地租价将至少上涨80%。究竟上海的房价，在连续的调控措施和房产税的双重作用之下，会否如其所愿呢？此前就在三湘海尚名邸附近曾有一个嘉定南翔新城公馆项目，初始开盘价达到了27000元/平米，但随后因为销售不畅直降7000元/平米，引起了不少的骚动，也从另一个方面显示了高企的房价泡沫下的风险。

　　现金流紧绷，公司豪赌项目成功