城镇化没有“大跃进”

　　“城镇化”成了此次中央经济工作会议的关键词，会议指出：城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在。而毫无疑问，城镇化对房地产行业的长期发展来说是一个重大利好，但客观来讲，这个利好重在“长期”，不会出现城镇化的大跃进以及由此带来的房地产大跃进。而且我们注意到，同样在中央经济工作会议上，“加强房地产调控”仍是中央强调的重点。

　　城镇化是一个远比房地产开发复杂的过程，因此，中央经济工作会议针对其具体方针的提法显得理性而谨慎：“要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。”可以看出，中央在推进城镇化战略时并没有把数量和速度当成最重要的指标，而是把“质量”放在核心。

　　我国城镇化质量不高体现在：城市化与产业发展不匹配；很多城市的交通、教育、医疗、商业、保障房等基础配套不足；粗放的城市建设导致环境和生态遭到一定程度破坏；一些中小城镇“被城市化”的新城市人口就业率低，进城而无业；特大城市人口压力过大，资源承受能力受到严重考验；城市盲目开发扩张导致各类资源闲置与浪费严重；户籍和社保改革滞后，使近2亿农民工及其后代至今无法成为真正的城市人口。

　　为解决这些问题，中央此次所提出的城镇化将更多地体现在民生和基础设施投入，以及产业调整上，而这些都不是直接拉动房地产的因素，但也会在客观上对房地产行业产生深远影响。

　　首先，更多的交通、医疗、商业、保障房等基础设施的投入，产业的改善和城市居民收入的改善，也意味着城市居民对房地产需求的增加。

　　其次，以往偏向中心城市、偏向大城市中心城区的优质医疗、教育、商业、交通、保障房等设施的投入，今后会更加均衡地投入到大城市的郊区和卫星城，投向中小城镇，而产业和服务业的分布也会更加均衡。这将会缩小大城市中心城区和郊区之间的差距，缩小大城市和中小城市之间的差距，进而大大缓解涌向中心城市的人流，缓解中心城市房价上涨的压力，进而在未来形成以发达的轨道交通和高速公路连接的城市群。对房地产行业来说，未来的市场机会可能更多地集中在中心城市的郊区卫星城以及有发展潜力的中小城市。

　　同时，要实现城镇化的“有质量”发展，未来的城镇化发展将不会沿袭以往摊大饼式的发展思路，在城镇化的推进上，应逐渐淡化行政主导，而更依赖市场的力量，让经济发展、产业分布与城市化的发展更加匹配。对房地产行业来说，这也就意味着未来的房地产市场需求会更加真实，而不是“一荣俱荣，百城皆涨”。

　　城镇化不会有短期的“大跃进”，房地产的增长红利也不会让业者雨露均沾，行业的技术门槛必将进一步提高。