二手房挂牌量攀升真相 “老破小”越来越不受买家青睐

　　原标题：二手房挂牌量攀升真相 “老破小”越来越不受买家青睐

　　二手房越卖越多 真的变成了“不动产”？

　　据诸葛数据研究中心统计，5月，10个重点城市（北京、广州、重庆、天津、成都、杭州、南京、沈阳、合肥、西安）二手住宅成交73187套，环比下降13.83%，较上月跌幅收窄7.29个百分点。

　　分城市来看，5月重点10城成交量全数回落。其中，厦门跌幅领跑，本月二手住宅成交1803套，环比下降24.66%；南京、苏州紧随其后，环比跌幅分别为19.46%、18.37%；深圳、成都跌幅也均在10%以上。市场需求一直较为稳定的北京，近期二手房市场也有降温迹象。今年3月，北京二手房成交量达到2.2万套的高峰，创下近5年新高；随后4月份下滑到约1.39万套。截至5月末，据北京住建委官网数据统计，北京二手房网签12117套，环比下滑13 %。

　　据北京商报报道，在4月大跌8000套后，5月北京的二手房成交量继续走低。北京二手房5月成交量不足万套，全月环比成交下探已成定局。不仅如此，包括和平里、德胜等热点区域的挂牌量出现大幅攀升，但成交量却跌至谷底。

　　头部经纪公司证实，和平里片区的成交量从过去一个月60、70套，跌至本月的不足10套，部分小业主两个月降价90万元也未能出货，目前门店主要靠给新房带看维持业务。资深分析师分析，受去化因素影响，北京二手房供给量逐步增大，但目前市场状况还不能说是“供过于求”，买方市场下购房者拥有更高的“筛选权”，比对时间也要更久。

　　挂牌量为何激增？

　　不断增加的二手房源，令楼市前景再添了一层迷雾：“投资客”抛售离场？业主降价抛售？天量二手房带来了种种关于市场的猜测。争议背后，二手房挂牌量增加到底原因如何？

　　58安居客研究院院长张波表示，二手房在架量不断增多，主要原因还是市场销售节奏变慢，二手房源在架时间增长所致。从安居客线上房源在架时长来看，5月已呈现上涨趋势，从4月的71.3天上升至5月的75.1天，北、上等一线城市，二手房市场成交量和用户线上找房热度都有所下降。

　　贝壳研究院调研则显示，目前二手房在售房源量的确在增加，但并不代表“抛售”，挂牌增加的真正原因是换房。一季度新增挂牌量明显快速上升的城市，如广州、成都等，恰恰是二手房交易较活跃的城市。上海、北京等城市改善换房需求占比超过7成，多数二线城市换房需求占比超过5成，多数消费者选择“先卖再买”，导致二手房新增挂牌量短时间内增加。

　　中新经纬的消息分析表示，全国二手房挂牌量的持续攀升，主要原因有两个：一是对未来市场不乐观，投资客抛售资产，落袋为安；二是改善置换需求增长，改善人群将非核心劣质资产置换为优质区位改善房产，也推动了二手房挂牌出售房源的增加。

　　二手房挂牌量攀升，一定程度上说明市场改善换房意愿仍比较强烈，但承接二手房成交的刚需人群又重新回归观望，对经济形势不甚明朗、对房价调整仍有所期待是主要原因。

　　正在被抛弃的“老破小”

　　目前我国有较大比例的家庭居住在楼龄较长的住宅中，保利发展发布的房地产行业白皮书显示，至2021年，我国有48%的家庭居住在2000年底前建成的房屋中；而原公有住房、经适房及2000年底前建成的大量老旧住房，存在面积小、质量低、配套差、物业管理不足等问题。

　　若细察各大城市的挂牌房源结构，或可从中探寻到二手房挂牌量较高的另外一个重要原因，即“老破小”正占比不小，且越来越不受买家青睐。

　　第一财经选取了当前二手房挂牌量较高的10个城市，对其挂牌房源进行分类筛查发现，在挂牌的房源中，一、二室小户型房源挂牌量占比较大。具体来看，10个城市中，天津一、二室小户型房源挂牌量占比 ，占挂牌房源总量的比例超过了72%，其次是北京66.66%、沈阳62.14%、西安51.7%。

　　同时，楼龄在10年以内的次新房挂牌量较少。10个城市挂牌二手房房源中，楼龄在10年以内的次新房房源占挂牌房源总量的比例大多在20%左右。其中，沈阳的次新房房源占比 ，为33.74%；北京占比 ，为10.44%。次新房较少，反之，楼龄超过10年的房源占据了供应的大头。

　　事实上，楼龄大、面积小的二手房确实受欢迎程度较低，其中更多的是，当下购房者对房屋安全性的担忧、对舒适生活环境的追求。这从当前的“购房主力军”——青年群体的选择中可见一斑。

　　据58安居客研究院发布的2023年青年（1985-2005年出生）置业报告显示，接近5成的青年为改善目前的居住环境而购房；而选择房源时最注重的因素是小区的安全防范情况。在户型方面，超7成的青年更愿意选择三居室及以上的房源，选择一居室的占比仅1.3%。此外，青年们多倾向于新房，占比达74.7%，倾向购买二手房的占比仅9.4%。

　　具有较好学区属性的“老房子”依旧是二手房市场中的香饽饽。例如，深圳市福田区八卦岭片区的园岭新村，建成于上世纪80年代，至今已有40年的楼龄，但因位于深圳名校红岭中学的学区内，成交依旧活跃，是今年前4个月深圳成交top50的热点小区之一，且成交均价较2022年四季度上涨了9%。

　　然而“老破小”一旦失去学区加持，市场价值会随之下跌。例如，北京市的 学区德胜片区，也是“老破小”聚集地。2021年，该幼升小失去进入名校的机会，一年间，片区内二手房成交量腰斩，有房源降价200万元甩卖。