万柳6800万豪宅一天迎30多个客户 互联网IT员工是成交主力
北京海淀区核心腹地的万柳板块,位置绝佳。这里紧邻颐和园,周边北大、清华、人大等名校云集, 学校中关村三小的加持,使得该板块成为北京房价制高点。此前被热议的“万柳少爷”所在的万柳书院即为其中的佼佼者,该小区曾在2022年拍出36万元的成交单价。
麦田房产区域经理辛坤成在这里深耕了12年,他告诉作者,万柳板块的上行景象如今再次出现,比如一天三四套成交、房子挂牌一周即成交、几个客户抢一套房等。但除了少数品质房高价成交之外,其余还是卖的性价比,以跑量为主,“上周末两天谈了9单,五六单要涨价,业主不好签约”。
在他的视角中,从12月中旬开始,改善客户开始率先进场万柳,这里从不缺乏热度,尤其是品质三居和四居,以及万柳华府和书院的豪宅。“最近钓鱼台7号院小区新挂牌了一套350平米的房源,报价约6800万,挂牌当天就有30多组客户去看房,业主一分都不让。”
疫情管控放松之初,万柳板块市场冷清,但阳康过后,成交量开始迅速回暖。
作者了解到,12月上旬,万柳仅成交9套,但下半月成交翻倍至20套;截止到1月14日,21套房源已卖出。
辛坤成介绍称,受多校划片、限价等因素影响,类似蜂鸟家园这样小面积占坑的学区房成交占比并不高,这部分客户对价格相对敏感,而这一波行情也是改善户型首先回暖,随后开始带动起小户型成交,12月份总价超过1500万元的户型成交约为13套,1月份至今成交的80%则是小户型。
类似万柳这样的明星板块,购买力十足,回暖示范效应往往带动其他区域。
麦田房产西二旗区域经理殷程娜观察到,该板块的市场复苏迹象,要从元旦开始,刚需客户开始集中入市。这部分客户之前还很犹豫,但是现在风向变了,带看转化成交比之前要笃定很多:“互联网IT员工是我们成交主力,有位女客户说,一方面担心裁员,收入下滑,连收入证明都开不出来,另一方面又不敢赌明年的行情。”
她以硅谷先锋小区举例称,此前月均成交量三套,元旦开始一周时间,即已成交6套。
往年春节过后,北京市场通常会迎来小阳春行情,量价齐升。此次上升行情提前到来——担心明年房价上涨,提前上车,成为不少购房者的普遍心态。从整体市场成交走势来看,2022年年末出现明显的翘尾行情,并在持续上扬。
诸葛找房以周为单位的统计数据显示,自去年12月12日-12月18日的1592套成交量低点开始,北京二手房的周成交量随后开始攀升,分别达到3214套、2061套以及3828套,单日(12月30日) 成交量达到908套。
经纪人节前忙“抢收”
对于这一波行情回暖,齐磊(化名)早有预期:“我们必须走在市场前面。”
作为朝阳区亚运村板块一家经纪品牌门店负责人,去年11月末疫情封控时,他的策略是将区域的房源进行重新梳理,目标瞄准那些急于成交、有明显缺陷,以及对市场悲观的房源,尽量压低业主的心理价位。“很多需求被压制,外部政策宽松,一旦价格下降,就会有成交,有成交就会有信心。”
“之前业主议价空间还很高,并且给足成交周期。现在我们直接告诉买家,千万不要有谈价的想法,业主不临时涨价就行。”齐磊告诉作者,疫情政策放开后,市场形势马上变了。
麦田的殷程娜亦有同感:现在议价空间非常少,很多挂牌业主也不着急卖,都愿意等节后赌一把,除非是已经换到房,以及有抵押着急用钱的。最近三四百万总价的房源,业主报价上涨一二十万都很正常。
不过,她也表示,刚需客户对价格还是很敏感。“硅谷先锋小区为例,66平米的主力户型,普遍成交价在420万-440万,现在这个价位的房源已经没了,下一波就是450万-460万的价格,但现在暂时还成交不了。”
多位经纪人的共识是,目前市场正处于“去库存”阶段,在这批性价比相对高的房源售罄后,剩下的房源价格会站上新台阶,一旦成交量明显起色,成交价也将上涨,至于涨幅多少,则取决于板块、品质等因素的分化程度、后续政策支持力度等。眼下,买方亦或卖方市场难以界定,超出市场水准的高报价目前仍难以成交。
以北京规模最大的经纪品牌链家为例,其市占率超过五成,截至1月17日中午,链家合计挂牌97246套二手房,这一库存量相较于2022年11月份的10万套高位,水位已有所减少。
“现在经纪人就很兴奋,干得好一个月就能把一年的钱给挣了。”麦田的辛坤成告诉作者,以往公司腊月25就放假了,今年推迟两三天,晚走一天可能就多成交一单,“现在要抢收”。
贝壳研究院近期调研也发现,代表从业者预期的贝壳经理信心指数走势,也预示了后期市场量价的回升。指标值从去年12月以来持续回升,其中二手房成交量KMI回升至47,逼近50的信心荣枯线,而成交价格KMI也升至2022年下半年以来的高位之上。
客户都不敢冒险加杠杆了
1月17日,国家统计局数据显示,2022年全国商品房销售额仅为13.33万亿元,规模下降至2017年的水平,其中住宅销售额同比下跌28.3%。
监管层频频出手放松调控,但对于此轮救市而言,北上广深四座一线城市的销售回暖至关重要。
尽管局部有所微调,但北京目前依然是全国楼市调控最严厉的城市。普通住宅认定标准、认房又认贷等政策仍在制约这座城市的购买力,尤其是占据主流的改善置换需求。卖掉手中的房子,再加上自身储蓄,凑足七八成首付后,购房者才能进入二手房或新房市场,连环单也由此形成。
“二手房市场好转,一般50天左右传导至新房市场。”一位TOP 20房企北京项目营销操盘手此前对作者表示,现在新房分化严重,好卖的项目集中在价格适中、位置好的刚需,以及豪宅项目;竞争激烈的改善盘,以及远郊盘去化速度仍旧一般。
另一位头部房企朝阳某项目营销负责人告诉作者,去年11月底信心跌入谷底,客户大多需要置换,自己房子卖不出去,自然就没钱来买新房。往年12月底价格促销,会有一波抄底客户,今年就特别少,自家项目最后两周卖了10多套,但还是远低于预定目标。不过最近客户到访量有所增加,上周末来了60多组,他预判新房行情起码等到年后才能显现。