“快商业、长链条”考验万达模式(2)

    在正略钧策管理咨询顾问赵丽燕看来，万达的大增长遭遇到了一定的瓶颈。在宏观调控大背景下，万达在一、二线城市副中心低价拿地的策略，已越来越难找到符合要求的土地。由于可供销售房产的存量没有大幅增加，从而导致上半年万达商业地产销售额同比减少。

    但另一方面，地方政府确实也需要万达这样的产品。仲量联行研究部的数据显示，在三、四线城市，很多城市没有甲级写字楼，也没有五星级酒店，而包含这两者的城市综合体，既是当地的形象建筑，也是政府将土地价值最大化的手段。可以说，万达迎合了中国城市在特殊发展阶段的特殊需求。“城市综合体是大势所趋，至少10年内仍有巨大的空间。”

    尽管上半年收入同比减少在预期之内，但有业内人士认为，万达“快进快出”的商业模式正在遭遇瓶颈，其在有意放缓商业地产扩张步伐；此外，三、四线城市的城市化进程、商业和消费的发展速度也将制约着万达商业地产规模的持续扩大。

    据《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商都选择加大对商业地产的投资比重。这意味着，商业地产领域的竞争已经进入“白热化”。近年来，万科、龙湖、保利、华润置地等国内住宅开发企业纷纷转型试水商业地产，希望通过该领域稳定的现金流，来对抗因住宅产品单一而导致业绩的起伏。

    业内人士表示，万达商业地产独领风骚的时代或已结束，其优势在逐渐被对手削弱。

    王健林也表示，未来十年，万达将持续加大在文化和旅游项目的投资，到2020年，商业地产收入比重将降到50%以下。

    长产业链面临运营考验

    “由于众多因素的变化，万达商业的扩张速度需要减速以适应其产业链上各产业的盈利周期。”

    万达模式的调整不仅体现在加大文化和旅游项目的投资，对于其商业地产本身而言，万达也在升级其模式。随着万达广场第四代产品的出炉，以及万达商业形态的变身，万达商业本身也展现了一条逐渐拉长的产业链。

    对于城市综合体而言，王健林认为，第三代城市综合体已经足够成熟。从一代店到三代店，万达一直认为其他开发商“难以复制”。如今，随着众多房企纷纷加大商业地产的投资，万达集团正在着手研究并计划开发第四代产品。这个被集团内部称为“万达城”的产品体量惊人，被赋予更多的文化、旅游、观光内涵，投资额更大，面积也更大，也更加“不可复制”。比如万达在武汉汉街项目的总投资额将达到500亿元。