“快商业、长链条”考验万达模式

    张明

    11月末，国内商业地产巨头万达击退强敌保利地产，以14亿元的价格拿下北京通州北苑商务区地块，拟建成北京地区的第三座万达广场。

    尽管仍然保持着整体较快增长，但万达商业综合体的速度已经放慢了。万达日前公布的2012年业绩数据显示，集团上半年收入562.1亿元，同比去年减少9%，上半年收入首次同比减少，作为集团最为核心的业务之一商业地产收入也同比降低14%，商业地产公司收入494.6亿元，占比仍达90%以上。

    面对业绩下滑，万达集团董事长王健林在“2012万达商业年会高端论坛”上表示：尽管整体经济形势出现了下滑，但万达还没有关店现象，最近两年万达开店还提速了，到年底，大约有70个万达广场已经开业，在建的接近50个，分布在全国二十七八个城市。整体收入的减少和开店速度的提速，意味着万达从综合体的大开发阶段逐步进入商业的大运营阶段。然而，这对于万达商业的“快”模式来说，商业运营的收益率和慢回报将是万达模式不得不面对的挑战。

    “快进快出”遭遇复制瓶颈

    尽管上半年收入同比减少在预期之内，但有业内人士认为，万达“快进快出”的商业模式正在遭遇瓶颈，其在有意放缓商业地产的扩张步伐。

    2008年，万达逆势抄底土地市场的时候，几乎所有的业界人士都在为万达捏着一把汗。王健林握着万达的撒手锏——“一座万达广场可以带来上万人的就业、超亿元的税收，引领消费时尚、城市新中心。”这样的说辞，明显迎合了地方政府对于GDP、税收、就业的需求。

    依托于万达广场综合体模式，万达首先以住宅地产开发和销售支持万达广场商业运营，而以万达广场的就业、税收和形象效应低价获取核心地段的紧缺土地资源，进而以可售物业的快速销售及旗下影院、百货等现金流回笼自持物业的投资，然后以自持物业抵押贷款快速推进下一个万达广场项目的开发。依托于此，万达得以实现“资金平衡”与“快速扩张”。

    5年以来，万达越发强势，每年都要开业18个以上的万达广场，与地方政府的合作从被动变为主动。据不完全统计，2012年开业运营的万达广场将达55个，到2014年这一数据将变为70个。

    对于2012年上半年增长的同比下降，万达内部人士有自己的看法，“上半年万达广场开业速度有所下降，作为一个千亿级企业，万达的增速只是逐步趋稳。”