领袖聚首湖城 激论地产之道

     任志强直言房价必涨!

    知名地产驻地银川，潜力尤为可观

    由宁夏房协、银川房协共同主办，宁夏亘元地产、国奥村项目承办的“地产领袖 湖城论道”房地产高峰论坛，10月10日在银川圆满落幕。此次论坛由高策地产服务机构董事长陶红兵主持。任志强、秦虹、李国平、方陆、邓宇等国内地产界一线人物聚首银川，就银川房地产市场未来发展建言献策。

    就在论坛开幕之前，任志强在国奥村项目的《野心优雅》新书签送现场一度火爆，大家争相合影，更有不少粉丝带来任志强之前出版的著作，寻求签名。媒体、行业同仁以及慕名而来的人们早早赶来，等候这位地产大腕的大驾光临，聆听他的字字真言。

    任志强：房价上涨是必然

     “今年经济形势总体是平稳的，因此房价肯定是稳中有升的”。任志强，这位活跃在全国房产业界的地产大腕，就全国的房价、房产调控、房产税的征收等焦点问题，发表了自己的观点。现场，他对全国房地产价格走势一语惊人：“以后的房价会比现在高。现在不买，房价再涨你就更买不起了。”

    任志强认为，今年以来，我国房地产市场景气指数保持基本平稳，投资增幅平稳，先行指标增幅略增加，商品房销售面积增幅高位回落。多数城市4月份后二手房交易量增幅快速回落。同时还说，银川房地产市场未来的房价走势为“上涨是必须，涨幅会小些。”

   国家统计局网站公布8月份全国70个大中城市住宅销售价格变动中，银川房价环比上涨1.3%，涨幅仅次于上海、深圳、锦州，位列全国第四。对于银川的房价涨幅排名之高，任志强有些意外。他认为：“无论银川还是北京，现在不买房，房价再涨就更买不起了。如果土地政策不发生变化，继续涨的情况还会延续很长时间。”

    任志强强调，今年以来，我国房地产市场景气指数保持基本平稳，投资增幅平稳，先行指标增幅略增加，商品房销售面积增幅高位回落。多数城市4月份后二手房交易量增幅快速回落。银川房地产市场未来的房价走势为“上涨是必须，涨幅会小些。”

   全国市场分化明显，高潮不高

    从相关数据分析来看，今年1月-8月份房地产发展总体还是平稳的，但是城市区域划越来越明显。

   任志强说全国城市分化已经很明显，已不能用一二三线城市简单定义了。城市分化加剧，划分已不能简单地同日而语。在这一市场形势下，有人说房地产市场已经到了高潮，任志强给予了否定。在他看来，这仅仅只是房地产的低潮阶段。“从国房景气指数看，目前我们市场处于90多的指数，在100以下实际上是房地产的一个低潮。”

    秦虹：新形势下，刚性需求旺盛，上涨仍然有空间

    在论坛一开始，秦虹专家就针对宏观调控的新形势下，全国房地产市场的现状做了详尽的解读。

   首先，目前的市场从全国层面来看，刚性需求仍然比较强，主要和人口结构有很大关系。根据相关资料显示，世联地产在2012年，在全国范围内一共代理销售了57万套住房，用于投资的占14.4%。而同一个口径在2010年占46%，2007年曾经达到51%，也就是说现在市场需求的主体是自住型需求。

    而目前政府通过49个城市限，在全国范围内限贷，诸多政策严格限制，还仍然有如此多的刚性需求，这就与现在的人口结构有很大关系。根据国家人口普查资料显示，20-24岁人口有一亿多的适婚人群，在接下来的这几年，正是刚性需求旺盛的阶段。

    其次，我们处于城市快速发展时期，人口流动较大。以北京为例，每年新增常住人口接近60万人，20-39岁的年轻人占60%。所以，中小城市人口像大城市流动，对大城市的房地产需求产生很大影响，因此造成了今天所看到房价的变化。尽管我们看到一些大城市房价都在上涨，但从全国总的供应量来看，我们可以得出一个结论，北京、上海、广州等一线城市甚至一部分二线城市，绝不代表全国。其他城市供需基本平衡。

    因此，在国家宏观调控的政策下，城市格局的改变、需求主体的变化，直接影响了房地产市场的成交和价格的上涨。

    专家组：局势尚未扭转，房地产投资趋势四大谏言

   讨论中，以任志强、秦虹、李国平、方陆、邓宇为代表的专家组提到对未来房地产投资趋势的看法：今天所要面临的市场和10年前大不相同，之后的竞争会尤其激烈。

    华远地产董事长任志强说，从今年全国投资的数据来看，基本上维持平稳，在今年后期有些下降。因为今年土地的供应情况，也不支持房地产投资的高速增长，前八个月维持在20%左右，在后期可能会降到18%。从七月份的土地供应来看，控制在了-1%，在八月份则降到-9%。在全国土地供应的局势还尚未扭转。(小编以为，土地供应量不支持房地产高速增长，但供应量的稀缺，倒真是支持大炮之前所说，价格还得涨)

    而说到房产税的征收对房地产投资影响的问题，任志强有自己的看法，他说房产税在两个试点城市并没有明显的效果，房产税的征收并没有被很好的支撑，征收是遥遥无期的事情。以此看来，房地产投资仍然还是目前中国人主要理财的需求点，投资还是有相当的空间的。

   因此，专家们对于开发企业、个人投资者应该怎么选择的问题，有几个建议：第一是重视城市群，但不能仅仅看规划;第二是城市划分，但绝不仅仅是一二线市场;第三是投资空间大，但不仅仅在住宅市场;第四以资本为王，但不仅仅是间接融资。

   银川涨幅趋于平稳，潜力尤为可观

    从全国相关数字综合分析看，一线城市的房价涨幅是 的，同时一线城市的降幅也是最快的。而二三线城市，比如银川出现平稳增长的情况。缘于一线城市信息流动与人口流动较快，二三线城市反应较慢导致。

    而目前，银川 人口的数量是在急剧下滑的，这必然对住宅市场的发展具有一定的影响。任志强说，由于银川流动人口基数较小，维持现有的一些状况，形成平稳的周期也是必然。

    就近几年的情况来看，银川土地供应量的确比较大，但住宅土地的供应量还是相对比较小的，特别是邻近优渥自然资源的土地量，更是稀缺。

   此次论坛之前，任志强特别到位于爱伊河畔的国奥村项目进行深度考察，银川国奥村作为国奥投资的全国版图之一，是继全国几大主要城市之后的又一重大投资项目。这既是国奥品牌血脉的延续，也是理念的延续。在银川，乃至全国来说，尚属 的。任志强通过主要区域项目的一系列考察之后，有了自己的看法。“作为省会(首府)城市，黄河边上一座美好的城市，周围三百到五百公里内，没有城市可以与银川竞争。”银川市场潜力尤为可观。

   实力地产驻地银川，引领品质生活时代

    宁夏作为西部重要城市之一，房地产开发投资的稳步增长，对于拉动地区固定资产投资和推动地区经济发展意义重大。而银川缘于优越的地理位置与自然经济资源优势，其影响辐射方圆500公里，而城市也由传统住宅时代向着品质住宅时代发展。

    宁夏大学教授邓宇说道，在未来，银川的房地产市场不仅仅是满足刚性需求，更多的是改善型需求，形成一个稀缺资源带动房地产市场的发展。正如现在的亘元地产，以爱伊河等稀缺资源带动区域发展。而银川地产东南西北的依次开花，也为投资者做了投资方向的指引。

   对于开发商来说，也早已意识到银川市场不再是传统住宅为主，转而专注于打造品质感的居住项目。对于消费者来说，缘于对改善型居住的需求，对新品质生活的界定，他们对于品质住宅的敏感度不断上升。所以一个以创造高品质生活为核心的项目一旦入世，它所拥有资源的稀缺性以及于市场中占位的优越性，必然成为众人眼中的焦点。

    迄今为止包括亘元、中房等当地开发商，还有中海、万科等大批外地知名开发商驻地银川，国奥村等高端住宅项目的开启，预示着银川城市生活品质时代的来临。

    随着媒体提问环节和高策青春季——青春大使的颁奖仪式，地产高峰论坛渐渐进入尾声，在领袖们的激烈讨论与循循授道中“地产领袖 湖城论道”高峰论坛完美落幕。此次论坛，不仅为我们在宏观调控下理清思路，解读形势、宣传理念、展示品牌、提振信心起到重要作用。