2013楼市猜想：市(3)

　　我们看到，在限购之下，需求被压制，在美国QE3、QE4推出的市场背景下，热钱在楼市周边寻找进入的机会。尽管中央政府近期依然坚持不懈的宣传限购限贷，这也是在全球货币“大”爆炸的当下，希望通过控制限购限贷这道水闸，堵住货币不由自主的流向房地产这个最能吸金的大水库；希望即使货币爆炸，也是流向实体经济，当然这不可避免地仍然会对房地产市场产生影响。在QE1的过程中黄金白银石油狂涨，QE2期间也同样。近期，多家房企或赴港上市、或收购上市平台，或在通过境外渠道进行频繁融资，均表明热线政策缓慢地流向中国房地产市场。此时，其实聪明的投资客早就明白手中的资金该流向哪里。

　　因此，在股市大盘走低、通胀预期、人民币升值压力，资金缺乏投资渠道的市场之下，势必会导致房产成为资产保值升值的 投资项之一，这一定程度上也会助推房地产市场成交量的持续回升，从而最终传导到价格的上涨与反弹。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从价格未来趋势角度来看，尽管当前由于楼市政策“微调”，成交量逐步回暖，房价降幅正在收窄，能够带来市场趋势性下跌的市场基础环境并不存在，房价持续下跌的动力正在逐步消失。从当前来看，全国房价连续6月上涨现象已经表明当前价格已经接近“市场底”，在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的市场背景下，房价不可能重回大幅降价的市场环境。从开发商定价角度来讲，当前小幅优惠小幅促销的“平价”策略成为市场主流和趋势，在这个阶段，购房者不应该错过当前“平价”购房时机。

　　一定意义上来讲，本轮调控以来，购房者已经错过了2011年10月底至2012年上半年之间的大幅降价的 购房“时间窗”。尽管在去投资化的调控政策的影响下，全国房价开始有小幅回升的趋势，今年有可能一直处于这个阶段性的“市场底”，但是，购房者已经很难在短期内找到之前大幅降价的购房时间窗口。在第四季度甚至更长时间段内，小幅优惠或微幅降价将成为房地产市场的主流和趋势。在市场基本面趋好的背景下，购房者应该抓紧房企由于企业年度销售业绩指标、短期拿地资金需求、回笼资金采购原材料及资金面短期内确实较为紧张等策略性的降价“平价”时机进行购房，而不是持续观望，等待市场基本面趋好、房企资金面不紧张、楼盘开始涨价时再买涨不买跌。

　　市场走向：

　　市场“基本面”将现真正意义“回暖”

　　从整个市场“基本面”来看，　2012年整个1-8月，全国的房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象，开发企业拿地规模(土地市场交易)、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。此外，1-11月全国商品房销售面积首次出现同比转正，这就促使整个市场“基本面”继续向利好方向发展。在这个阶段，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面，这将使开发企业对于整个市场“基本面”由信心不足转向谨慎乐观，这也将促使开发企业在成交量回升的之后进一步有序加大房地产投资、新开工面积，甚至重拾土地市场拿地的热情，逐渐形成市场“基本面”的真正意义的“回暖”。