经济学家高波：南京房价至少还能涨两年(2)

　　高波认为，2010年新一轮调控后房价之所以会下降，真正起作用的并不是限购政策，而是限贷政策，“首套房贷的首付提高到三成，二套房首付提高到六成，贷款利率上浮1.1倍，第三套房直接停贷，这对买房人的影响是非常大的，压住了市场上的投资和投机需求。”虽然并不看好限购政策抑制房价的作用，但高波也表示限购短期内仍不会取消，这一行政手段退出的前提是出台更有效果的政策，比如开征房产税。高波认为房产税的全面开征可能需要15—20年的时间，他认为上海方案值得借鉴，必须按“宽税基、简税种、低税率”的原则，先从增量交易开始征收，然后再由增量逐渐向存量房过渡、覆盖，因此这将是一个渐进的过程。

　　虽然市场这只看不见的手会自己进行纠正，但高波表示政府的有形之手也是有作用的，因为房地产市场普遍存在市场失灵和“羊群效应”，需要政府在掌握市场规律之后采取正确的政策对房地产市场进行干预。

　　C 新“黄金十年”已经开启

　　高波教授很乐观地表示：“从2011年开始，中国房地产市场已经迎来又一个"黄金十年"，而不是有人所说的"白银十年"，更不可能大跌。”

　　他的理由有三个，首先是中国房地产业发展的环境没有发生本质变化，中国经济增长“去房地产化”是不现实的。“从当前世界科技和产业发展的新动向来看，新能源、新材料、新医药、节能环保、航空航天等产业虽然发展空间巨大，但它们的发展都要靠房地产业支持，更不可能替代房地产业。”

　　第二个理由是城市化过程尚未结束，2011年底，中国城市化率达为51.3%，根据规划，到2020年要达到70%，还有较大的成长空间，中国大规模房地产开发期至少还将持续十年。

　　第三，从国际经验来看，发达国家和地区住房消费在总消费支出中所占比例通常达到20%—30%，而中国城镇居民居住类支出占总消费支出的比重仅为13%左右，而且中国正在实施的扩大内需战略，重点是扩大消费需求，这意味着，随着收入水平进一步提高，人们将会把更多的支出用于住房消费。

　　“在国家政局稳定和世界经济不出现大的动荡的条件下，有效挤压房地产泡沫和防范房地产风险，将使中国房地产业迎来又一个"黄金十年"。”高波认为，在未来的10年内，房地产行业的集中度将会进一步提高，品牌企业由大变强；房地产逐渐从成长阶段走向成熟，房地产服务业发展空间巨大；大交通框架形成和发展，使工作地域和生活地域的分离成为可能，工作在南京的消费者可以住到南京周边的县城乃至小城镇，而对于长三角地区的开发商来说，未来十年的发展机会更多的可能是在县城，而不是大城市了。(刘莉)