楼盘外围不利因素 开发商告诉你多少？

　　“本项目南侧为雅瑶水道，可能有船只噪音及废气影响。……本项目西侧有学校和村落，可能有噪音影响……”

　　以上是一个小区的“外围不利的环境因素”公示文件。这是11月23日记者在南海大沥雅瑶绿洲的销售中心看到的。

　　雅瑶绿洲打动记者的，就是这么一个细节。作为开发商，应当向消费者履行的明示及告知义务，这一点，雅瑶绿洲诚恳而自信。而近日来记者走访佛山多家在售的楼盘，并不是每一个楼盘都向消费者公示“外围不利的环境因素”。

　　被刻意隐瞒的“外围不利环境因素”

　　买楼买铺，无论是自用，还是作为投资，都应在签合同前详细了解物业的所有资讯情况，特别是“外围不利的环境因素”公示文件。

　　记者身边一位朋友，准备出手购买某楼盘。在准备付款时，他决定再走路绕着这个楼盘看一看。然而这一看，让他对这家楼盘有了一个“全新”的认识。原来，该楼盘旁边的公路上来往车辆非常多，加之正处于一个弯道加下坡路，路面经常尘土飞扬。当他从对面公路横穿至该楼盘时，可谓险象环生——一列火车正好从头上的跨桥经过，那种被火车、汽车包围的恐惧感油然而生。而这位朋友前面几次去该楼盘，都是乘坐楼巴去的，与这次看楼的感觉完全不同。而他此前几次看楼时，该楼盘售楼小姐只字未提这些“不利因素”。

　　建在交通主干道旁边的住宅小区，交通噪声和飞尘污染问题在所难免。家住南海某小区的任先生反映，其所在的小区就在主干道边，环保部门测量过，该小区的噪音白天达74分贝，夜晚一般也有70分贝，远超正常生活噪音指标50分贝。对此，该小区部分业主曾经表示抗议，但开发商并未采取任何措施。政府有关部门在处理这一问题时，认为开发商在售楼时没有尽到告知的义务。

　　无独有偶，佛山金叶阳光新城28栋的一名业主近日也在网上发帖称，自己所住的楼盘遭受噪音污染，呼吁物业管理处协调解决。网友们也只能表示“遗憾”：难道开发商没有将该楼盘的不利因素“特别提示”过吗？业主当初为什么选购了这么一个“很嘈杂”的楼盘呢？

　　公示避重就轻成业内“公开的秘密”

　　“外围不利的环境因素”信息公示，属于开发商应当告知购房人的事项之一。但事实上，我们在开发商的销售中心公示栏里可以看到房地产开发企业营业执照、开发企业资质证书复印件、代理销售的房地产经纪机构备案等文件公示，但“外围不利的环境因素”的公示却难觅踪迹。

　　在千灯湖片区的一个 楼盘，记者在其销售中心的公示栏里，找来找去都没有找到“敬请留意，本项目周边不利因素和特别提示”这一应该公示的文件。而在魁奇路的一个大楼盘，记者也没在“楼盘信息公示栏”上找到“外围不利的环境因素”的公示文件，只在厚厚的一大本过塑的公示文件中间，才找到了字体很小的那个公示文件。

　　对于“外围不利的环境因素”公示文件被开发商有意无意的“遮掩”，个中缘由不难猜测。有的销售顾问对于记者要找那份楼盘“外围不利的环境因素”的公示文件感到有点不解。有销售顾问说：“如果我们的楼盘没有存在什么‘不利的环境因素’，怎么公示这项内容？”也有销售顾问对开发商的“遮掩”表示理解，认为“不公示也是很正常的，黄婆卖瓜嘛，谁那么傻说自己楼盘的不是呢？”

　　购房者也不是傻子，楼盘好不好，自己不会看，不会判断吗？——有销售顾问这样说。所以，从开发商的角度来看，国家法规规定其要对开发楼盘的“不利因素”进行“专门的提示”，似乎显得“多此一举”。

　　有业内人士认为，对于一个楼盘来说，无论从广告宣传还是销售顾问的推介，周边有没有垃圾处理站、内环高速路、火车、废气等，对建设范围内可能对业主生活产生不利影响的环境因素，开发商往往闭口不言，即使公示，也往往避重就轻，这已经成为业内的一个“公开的秘密”。

　　律师说法

　　未尽告知义务 开发商要赔偿

　　我们知道，在商品房买卖当中，购房人具有知情权，而房地产开发企业也有按照法律规定予以告知的义务。那么，开发商都有哪些法定的明示及告知义务呢？《商品房销售管理办法》、《物业管理条例》为开发商设定了诸多明示、通知、告知或说明义务。

　　对此，法律界人士武先生说，常见的开发商应当告知购房人的事项比较多，“外围不利的环境因素”的公示，属于开发商应当告知购房人的一个重要事项之一。但因为这项公示(告知)很有可能影响到开发商自身的利益，所以往往被搁置起来。告知义务，基于一般的诚实信用原则，是一种法定的附随义务，告知主要发生在合同订立时。

　　一般说来，告知义务的违反通常有两种情形：一是应该告知而没有告知，包括隐瞒和遗漏；一是不真实告知，即误告或错告。房地产开发企业违反告知义务，没有将影响购房人决定是否购房或以何种价格购房的事实和情况向购房人如实告知，影响到购房人对该合同整体风险的评估。为保护购房人的利益，法律赋予购房人相应的救济权利，比如《 人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，规定了房地产开发企业未履行重大告知义务时承担严厉的惩罚性的赔偿责任。

　　链接

　　这些不利因素须开发商提示

　　住房和城乡建设部关于再次征求《商品房预(销)售合同示范文本》(征求意见稿)意见的通知中提及“出卖人 已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人(如：该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况)”。其实，凡直接或间接对房价或业主生活产生不利影响的因素，在销售时应明确告知、主动提示客户：

　　1.红线内不利因素：小区内的各种公建配套都可能对毗邻房屋带来一定的不利影响，包括居委会用房、物业管理用房、垃圾房、公厕、自行车棚、停车场、水泵房、商铺、儿童设施、篮球场、地下室排气口等。

　　2.红线外不利因素：包括可直接感知的显性不利因素，也包括精神风俗禁忌类不利因素。

　　噪声：机场、铁路、公路、车站、立交桥、工厂、集市、学校等；

　　恶臭：垃圾场、污水河/塘、屠宰场、养禽/畜场等；

　　污染：造纸厂、水泥厂、火电厂、化工厂、废品站、产生烟雾和扬尘的场所；

　　禁忌：殡仪馆、火葬场、公墓、监狱、看守所、刑场等；

　　辐射性：高压线路、微波信道、无线通讯基站；

　　环境变迁：规划中的公路、铁路、高架桥建设。

　　商铺设有消防管道 开发商应当告知

　　异地案例 ：

　　案情回放

　　2009年8月2日，徐某与某开发商签订《南京市商品房预售合同》，约定徐某从被告处购买一间商铺。2010年7月，徐某在收房时发现房屋内铺设了多条消防管道和消防栓箱，占用了房屋的面积和空间，导致该部分无法使用，而签约时开发商并未告知这一事实。根据双方约定，所售房屋为层高4.4米的商铺，而铺设的多条消防管道不但占用了室内面积，更导致房屋高度比约定明显减少。原告徐某几次与开发商协商解决未果，故起诉至法院，根据消防管道等消防设施占用和影响空间体积为26.88立方米，房屋单价为每立方米4520.83元计算，请求判令被告赔偿损失8.9万元。

　　法院判决

　　就本案而言，因消防设施属于供整排商铺使用的公共设施，如果该公共设施未明显影响房屋的用途和美观，在被告的设计和施工经过相关部门审核和批准的情况下，购房人应予以适度容忍。但是在原告的房屋内铺设的多条消防管道和消防栓箱，对原告的切身权益造成较大程度的侵害，而且在双方签订合同时，被告故意隐瞒了现有消防设施的设计与规划这一重要事实，违背诚实信用和公平交易原则，影响了原告在购买房屋时作出更合理、恰当的意思表示，即被告存在违反先合同义务的行为，因此，原告有权要求被告赔偿损失。

　　根据消防管道和消防栓箱所占用的面积和空间的实际情况，以及原告为此装饰装修所支出的合理费用，并考虑到消防设施的铺设是为了包括原告在内的整排商铺业主的公共利益这一因素，法院最终酌定原告购买房屋的价格应在双方约定的房屋价格的基础上扣减2%，以弥补原告购买铺设了现有消防设施的房屋所多支出的交易成本和减损的使用利益。最终，法院判决被告向原告赔偿损失25600元。(新闻来源：江苏法制报)

　　记者 潘伟茂