步入税费新政适应期 成都二手房市场走出低迷

　　回溯这几年来成都二手房市场的发展规律，不难发现市场其实一直在波动中曲折前行。今年6月，成都的二手房市场还是一派异常火爆的情况。然而，自7月起，成都实行二手房参考“评估价”征税以来，市场新增备案成交量迅速跌落。业内人士曾经预计，新政实行之后，二手房市场将步入适应期，买卖双方将在税费的承担问题上进行博弈。如今，半年快过去，近期有数据显示，成都二手房逐渐进入企稳阶段，周均备案成交量保持在千套左右。历经几月，二手房市场逐渐走出低迷。

　　购房者：税费涨了一大截

　　张小姐打算在城西二环外购置一套二手电梯公寓，50余平米，售价45万，单价在9000元左右，由于是二次购房，营业税、契税、“评估价”计税……加起来税费大概要五万。“二手房按评估价征税后，购房的成本大大提升。各种税费加起来，45万的房子税费要5万，占了总房款九分之一。均摊到单价上，甚至比周边的新楼盘还贵。”走访了多家中介之后，张小姐还是打消了购置二手房的想法。在成都二手房市场像张小姐的购房者不在少数，二手房中介告诉记者，购房者看二手房的价格还算“合理”，本来打算下手，但是一算税费热情马上被浇灭。

　　以前，基准价是按照政府制定的指导价格执行，按照一、二、三环的环域制定出大致市场指导价。按“指导价”征税使交易过程相对简便，价格模糊。而新实行的二手房参考“评估价”征税，其实是税务部门运用房地产估价方法，得出当地二手房基准评估均值，然后用评估值比对二手房交易时纳税人申报的交易价格，判断所申报的交易价格是否明显偏低。目前，北京、深圳、广州等多地都实行的是二手房交易按照“评估价”征税的办法。

　　业内人士：近期缓慢回升

　　据 数据显示，自十月中旬以来，成都二手房市场一直保持周均备案成交在1200套左右的成绩。市场逐渐回升。分析近期二手房市场回升缓慢的原因，21世纪不动产总经理助理舒宁表示，主要还是由于政策的影响，新的征税标准实行后，交易成本普遍提升了3-4倍。使得许多购房者转向购买新房。“新房相对二手房而言，具备综合性优势。而现在购买二手房的成本有时还超越了同地段新房。”其次，7、8月新盘大批放量，销售量一路飘红，消化了大批购房者。再次，到了年底，购房者的观望情绪更加强烈，徘徊在买与不买之间无法抉择。种种原因叠加在一起，导致二手房市场回升缓慢。

　　按照21世纪不动产10月份的月度报告来看，购买二手房的人群主要是刚需购房者。其中购房后立即入住的需求占到总需求39%，购买二手房的需求还是存在。舒宁告诉记者，二手房按“评估价”征税是大趋势，有利于市场的规范，越早实行越好。新的税收政策实行了小半年，目前买卖双方主要是以协商的形式分摊交易成本。

　　记者观察：市场需求旺盛

　　二手房对比新房，各有千秋，各有所长。新房从户型设计、园林景观、居住舒适性和品质都更高一筹。然而，二手房所在的区域配套较新房而言往往又更加成熟，交通更加通达，学校、医院、超市……周边有效资源更加丰富，居住的便捷性更强。新的征税标准出台后，二手房市场迅速完成了自我调节，买卖双方经过一系列博弈之后，在分摊交易成本的问题上逐渐达成共识，所以自从七八月短暂低迷之后，市场逐步恢复。

　　在七八月中，新盘表现强劲，需求和库存均有一定消耗，导致9月份需求和库存均较不足，市场成交出现明显下降，而二手房市场在置业者入市积极性有所上升的情形下，导致二手房成交量回升。除此之外，二手房周边资源相对丰富，不少购房者冲着买学区房的心态买二手房。而且，相对于新房大多是期房的情况而言，二手房即买即住也是吸引购房者的重要原因。加上周边资源配套相对完善，区域相对成熟，交通出行成本低，居家生活成本低。市场还是存在大量购买二手房的需求，而随着时间的推移，置业者对于新税政策会慢慢消化，政策效应也将逐步减弱，不少业内人士预计明年市场会进一步回暖。

　　记者孙诗琪张静