地铁附近酒店式公寓：投资前优先考虑出租回报率

　　酒店式公寓虽然是40年产权的商业地产，但购房者更喜欢把它看作是一类住宅型物业，销售往往比较火爆。随着地铁1号线开通，一批地铁边上的酒店式公寓，更是引发了市场的关注。

　　这类酒店式公寓物业，目前主要分布在杭州的郊区板块，比如滨江的星耀城、滨康综合体，临平的华元城，乔司的乔司地铁商城等。而最为集中的当属下沙金沙湖边上，500米范围内，就有金沙湖1号、财通中心、东方铭楼、美达北城天地等多个项目，规划有酒店式公寓。

　　购买酒店式公寓，要注意哪几点？业界专家表示，最重要的是要在购买前评估该楼盘所在区域的人气，确定大概的出租回报率，而过多考虑该类物业的升值前景，则是误区。

　　方芳，赢商投资总经理，也是杭州商业地产领域的资深人士。她告诉记者，很多人在投资房子时会考虑酒店式公寓，觉得这类物业涨得比较快，升值性比较好。但事实上，在杭州的二手房市场上，除了个别项目，酒店式公寓的表现并没有想象中那么好，交易量不大，流通性也不是很好。

　　“因为这类产品的定位是投资型产品，很少会有投资者去接手二手的酒店式公寓。供需关系影响价格，从这一点来说，购买酒店式公寓，升值空间可能还赶不上同类地段的小户型住宅公寓。” 方芳说。

　　既然要考虑出租，那就要多留意楼盘所在区域的租赁市场。汉嘉地产顾问汉嘉咨询副总经理陈焕春表示，酒店式公寓投资其实就是看租金。所以下单之前，购房者一定要到周边的中介公司去问问，租金是多少，多久可回本，投资回报率到底有多少。

　　宜长线投资不宜短期出手

　　周边供应量影响出租前景

　　对于如何投资地铁边上的酒店式公寓，陈焕春表示，应该还要关注一下周边楼盘的供应量。

　　陈焕春说，供应量不能太小，如果地铁站边只有你一个孤盘，或者东一块西一块形成不了集聚效应，那自然带不来旺盛的人流，也形成不了很好的租赁氛围。相反，如果供应量太大，也会形成激烈竞争，有些楼盘会租得特别好，而有些根本租不出去。

　　事实上，目前杭州不少区块的酒店式公寓供应量确实比较大。以下沙为例，该区域的酒店式公寓量至少超过万套，预计还有4000套左右的房源可售。而在金沙湖这个板块内，目前就有东方铭楼、美达晓城天地、金沙湖一号、财通中心、杭州东部国际商务中心等数个酒店式公寓项目。此外，盈都商业广场也有酒店式公寓规划，这还不包括该区域一些不知名的村留用地项目。可以预见的是，该区域集中交付后的竞争压力还是挺大的。

　　陈焕春还提醒，酒店式公寓的面积也不用买得太大，40-50平方米是比较合适的。多几个平方米，总价会差不少，但租金却相差不大。

　　预想房产交付后租给哪类人

　　此外，方芳认为，投资者下单前，最好了解一下该区域面向哪类租赁人群，这直接关系到出租回报率。

　　如果这个地方以中低端租赁为主，即使你买了一个定位高端的楼盘，也不太有市场。因为一个区域新增租赁人群很难形成，比如原来住城西的人，不太可能因为你的房子好，就住到城东来。地铁可能会对此有所改变，但也需要时间。

　　在方芳看来，在这一点上，下沙和滨江都不错，两者都有学生和高科技产业人群的支撑。但这个地方到底能租多高的价格，还不好说。

　　对此，已投资过多套酒店式公寓的王先生有话说。他说，大家可以更多关注一下市中心的酒店式公寓，虽然跟郊区盘相比，价格要高不少，但是租金回报却高很多。特别是一些还规划有商铺、写字楼的综合体项目。因为酒店式公寓是商业物业，可以注册办公，如果可以租给公司办公，租金收入会更可观。另外，因为市中心这类物业相对比较稀缺，今后转手也会更方便一些。(记者 吴彩萍)