地铁附近酒店式公寓:投资前优先考虑出租回报率

时间:2012-11-26 19:23:51 来源:川北在线综合报道

  酒店式公寓虽然是40年产权的商业地产,但购房者更喜欢把它看作是一类住宅型物业,销售往往比较火爆。随着地铁1号线开通,一批地铁边上的酒店式公寓,更是引发了市场的关注。

  这类酒店式公寓物业,目前主要分布在杭州的郊区板块,比如滨江的星耀城、滨康综合体,临平的华元城,乔司的乔司地铁商城等。而最为集中的当属下沙金沙湖边上,500米范围内,就有金沙湖1号、财通中心、东方铭楼、美达北城天地等多个项目,规划有酒店式公寓。

  购买酒店式公寓,要注意哪几点?业界专家表示,最重要的是要在购买前评估该楼盘所在区域的人气,确定大概的出租回报率,而过多考虑该类物业的升值前景,则是误区。

  方芳,赢商投资总经理,也是杭州商业地产领域的资深人士。她告诉记者,很多人在投资房子时会考虑酒店式公寓,觉得这类物业涨得比较快,升值性比较好。但事实上,在杭州的二手房市场上,除了个别项目,酒店式公寓的表现并没有想象中那么好,交易量不大,流通性也不是很好。

  “因为这类产品的定位是投资型产品,很少会有投资者去接手二手的酒店式公寓。供需关系影响价格,从这一点来说,购买酒店式公寓,升值空间可能还赶不上同类地段的小户型住宅公寓。” 方芳说。

  既然要考虑出租,那就要多留意楼盘所在区域的租赁市场。汉嘉地产顾问汉嘉咨询副总经理陈焕春表示,酒店式公寓投资其实就是看租金。所以下单之前,购房者一定要到周边的中介公司去问问,租金是多少,多久可回本,投资回报率到底有多少。

  宜长线投资不宜短期出手

  周边供应量影响出租前景

  对于如何投资地铁边上的酒店式公寓,陈焕春表示,应该还要关注一下周边楼盘的供应量。

  陈焕春说,供应量不能太小,如果地铁站边只有你一个孤盘,或者东一块西一块形成不了集聚效应,那自然带不来旺盛的人流,也形成不了很好的租赁氛围。相反,如果供应量太大,也会形成激烈竞争,有些楼盘会租得特别好,而有些根本租不出去。

  事实上,目前杭州不少区块的酒店式公寓供应量确实比较大。以下沙为例,该区域的酒店式公寓量至少超过万套,预计还有4000套左右的房源可售。而在金沙湖这个板块内,目前就有东方铭楼、美达晓城天地、金沙湖一号、财通中心、杭州东部国际商务中心等数个酒店式公寓项目。此外,盈都商业广场也有酒店式公寓规划,这还不包括该区域一些不知名的村留用地项目。可以预见的是,该区域集中交付后的竞争压力还是挺大的。

  陈焕春还提醒,酒店式公寓的面积也不用买得太大,40-50平方米是比较合适的。多几个平方米,总价会差不少,但租金却相差不大。

  预想房产交付后租给哪类人

  此外,方芳认为,投资者下单前,最好了解一下该区域面向哪类租赁人群,这直接关系到出租回报率。

  如果这个地方以中低端租赁为主,即使你买了一个定位高端的楼盘,也不太有市场。因为一个区域新增租赁人群很难形成,比如原来住城西的人,不太可能因为你的房子好,就住到城东来。地铁可能会对此有所改变,但也需要时间。

  在方芳看来,在这一点上,下沙和滨江都不错,两者都有学生和高科技产业人群的支撑。但这个地方到底能租多高的价格,还不好说。

  对此,已投资过多套酒店式公寓的王先生有话说。他说,大家可以更多关注一下市中心的酒店式公寓,虽然跟郊区盘相比,价格要高不少,但是租金回报却高很多。特别是一些还规划有商铺、写字楼的综合体项目。因为酒店式公寓是商业物业,可以注册办公,如果可以租给公司办公,租金收入会更可观。另外,因为市中心这类物业相对比较稀缺,今后转手也会更方便一些。(记者 吴彩萍)

投稿:chuanbeiol@163.com
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