广州：港澳客退出令商铺行情转冷

　　今年1~10月，广州一线商圈的街铺由于受到放盘量减少的影响，成交量持续走低，尤其是广州传统一线商圈如北京路、上下九等商业区的街铺，成交量更低。究其原因，并非是因为客户对这些黄金路段的街铺需求量减弱或是市场承接力不足，相反，随着优质商铺“买少见少”，投资客对北京路、上下九甚至是近年大热的江南西商圈的街铺需求日渐增多。但碍于近几年黄金路段的街铺放盘量凤毛麟角，纵然有买家为购得靓铺“争崩头”，无奈业主心态企硬，加之市场上置换优质商铺的机会又不多，如非急需套现周转资金，业主自然不轻易将手中的街铺放盘，导致一线商圈街铺的放盘量处于“枯水期”，成交量自然也不见起色。

　　随着买家相互竞争抢铺，令黄金商圈的街铺市场承接力日益增强。据满堂红商铺部高级营业经理郭海波介绍，前段时间北京路有一栋255平方米的带街铺私宅以1.65亿元出售，月租约55万元/月，若单以其174平方米的街铺面积来计算，该商铺的单价高达94.8万元/m2。

　　天河铺价难望北京路项背

　　中原地产商铺部营业经理陈海航表示，与传统商圈以步行街带旺整个片区商业氛围不同的是，新兴商圈普遍以大型购物中心为主场，虽然商圈内也有街铺可售，但由于所处地段并非核心位置，其投资价值始终不敌老城区商圈。譬如“含金量”与日俱增的天河体育中心商圈，地铁交通便利，有稳定且大量的客流，商圈内业态丰富多样，入驻品牌繁多，整个商圈氛围活跃。但由于商圈内可售的一线街铺较少，大型购物中心也鲜见商场铺放售。因此，整个板块的商铺，尤其是街铺亦是处于供不应求的紧缺状态，但若论其 价格，也只是徘徊在20万~30万元/m2，与北京路和上下九商圈相去甚远。

　　港澳客基本退出“玩铺”圈

　　在北京路、上下九这类传统商圈的优质街铺，此前一度受到港澳投资者的热烈追捧。整条北京路上可进行买卖交易的私人独立产权街铺不足7成，其中约有近半业主是持港澳身份证的投资客。今年年初，北京路一栋133平方米的骑楼铺以4200万元易手，首层面积24平方米，铺面单价将近158万元/m2。据了解，该商铺的新买家就是香港的私人投资者，交易刚好在今年3月商铺“限外令”之前完成。但在今年，由于广州的商业地产亦遭逢“限外令”，即限制境外人士来广州投资商用物业，港澳投资客只能离场观望。

　　虽然近一两年广州的商铺市场也多了不少来自浙江、北京的内地投资者，但少了港澳客户的捧场，今年商铺市场，特别是一些单价、总价较高的街铺成交量，预计仍将减少三成。除此以外，受“限外令”束缚的港澳客户无法再购入商铺，这也严重抑制其放盘换货的热情。对于整个市场而言，优质商铺的放盘量亦会进一步萎缩。

　　香港铜锣湾商铺全球最贵租

　　在商铺价值屡创新高的香港，天价“铺王”的租售价格更令人瞠目结舌。据报道，今年5月，香港铜锣湾波斯富街一个面积约22平方米的商铺，以总价2亿港元易手，商铺每平方米售价达到900多万港元，荣登香港“铺王”宝座。另据高纬环球近期公布的一份报告显示，香港铜锣湾现已超越美国纽约第五大道，成为全球最昂贵的零售地段，每年每平方米租金高达23670美元。 记者 王雯倩

　　商圈积淀 东方文德广场租价高开

　　北京路短短几百米，铺位有限，北京路扩容一事一直是政府研究的重点。去年年底，越秀区宣布将推进北京路商圈的升级改造，计划向南将步行街路段延伸至沿江路，向东与文德路连通。文德路已有多年的书画业商圈沉淀，未来与北京路对接，该坚持走专业化路线还是变成百货零售街？这是一个费思量的问题。

　　日前，东方文德广场启动招租，该走什么道路已有答案。据项目人士透露，东方文德广场商场从负一至三层共4层，建筑面积约3.5万平方米，集文化艺术品交易、拍卖、会展、教育、旅游等功能，11月20日东方文德广场开发商已与文德商会、广州画院、四会高端玉器企业汉武玉文化传播公司举行签约仪式。开发商人士透露，他们着力整编全国各大画院的画家和艺术家资源，致力打造精品艺术交易基地。据记者了解，东方文德广场首层租金高达800元/m2，楼上约为400元/m2，比文德路街铺目前300~500元/m2的租金还要高。 记者 李凤荷

　　“铺王”贵气逼人基本靠天生好命

　　一、地段为王。无论是住宅还是商用物业，“地段为王”永远是吸引投资者出手的关键因素。同样是北京路商圈，虽然几乎所有街铺起步价都在30万元/m2，但若地处核心路段，每平方米越过百万元大关也不在话下。投资者在挑选商铺前，除了要选择较为畅旺的商圈，还需注意观察该商铺所处位置的客流量、周边商户经营状况、租金回报率等。

　　二、面积小巧。像北京路“铺王”9平方米雪糕铺，若从总价来看，1400万元在街铺市场并不算十分亮眼。但若以单价而论，它就成为名符其实的广州“铺王”了。大多数情况下，面积越小的商铺叫价越高。

　　三、门面“靓仔”。现时市场上最得投资者欢心的当属“门面宽，进深浅”的小面积商铺，而“7”字形的单边铺更属“极品铺型”，地处两条街的交汇口，可同时赚两条街的生意。对于业主而言，如果商铺面积较大，还可以拆分成两家店面，实收租金也较同面积同路段的商铺要高。 记者 王雯倩

　　商业地产三季度行情

　　服务式公寓

　　需求强劲租金升

　　高力国际研究显示，2012年第三季度，天河区广州国际金融中心雅诗阁公寓投入市场，合计316套新增供应，市场整体库存升至2966套。本季度服务式公寓全市平均空置率较上季度小幅上升至18.2%。由于大量新增供应投入市场影响，拉升全市平均空置率。但尽管如此，得益于广交会引起的旺盛租赁需求，市场积极吸纳库存面积，全市整体空置率较上季度仅上涨2.2个百分点。第三季度广州市服务式公寓整体租金水平较上季度增长3.4个百分点，至每月186.3元/m2。

　　大型购物中心

　　大Mall拖低租金

　　第三季度，珠江新城的太阳新天地购物广场开业，为市场提供约12万平方米新增供应面积，空置率环比上升至12.3%。在租赁需求方面，市场表现稳健，全市大型购物中心首层平均租金整体较上季度轻微下降，为每月740.7元/m2。由于有较大体量新增项目入市，新项目租金要价较低，造成天河购物中心首层平均租金下跌2.2%。

　　写字楼

　　租赁下滑 空置上升

　　第三季度广州市甲级写字楼租赁市场表现与上季度相比趋于平淡，租赁成交量有所下滑。本季度约26.7万平方米甲级写字楼新增入市，由于市场可供选择项目增多，催生潜在租户的观望情绪。甲级写字楼平均租金环比下降2.3%至每月157.6元/m2，租金明显下跌的区域在珠江新城，整体空置率上升1.6个百分点。但甲级写字楼在投资市场却延续活跃状态，平均售价32586元/m2，较上季度上涨约1.61%。(记者 李凤荷)