外来房企掀入杭高潮 杭州本土中小房企日渐式微

　　今年杭州的土地市场终于在临近年末的节点上，掀起了一个小高潮。

　　11月2日，余杭土地市场连续推出8宗631亩商住地块，正式拉开了本月杭州土地市场的出让大幕。此间，包括万科、滨江、金地等近来频繁出现在土地市场的实力房企高层亦悉数现身此次土地出让现场，尤以金地为例，这家数次出现在杭州土地出让现场的房产企业，面对近来竞争加剧的土地争夺战中，表现出了日益急切的拿地热情。

　　但事实往往颇具戏剧性，在当日的角逐中，富力地产作为实力强劲的角逐者现身现场，并最终笑到最后。

　　当日拍地刚开始，位于未来科技城文一西路南、北的两宗商住用地即告退出书面竞价环节。其中，文一西路南地块宣告流拍，而另一宗位于阿里巴巴淘宝城的东北面，南临文一西路沿线的51号地块，则由77号竞买人富力地产旗下的翘威国际有限公司，直接加价20万，以7.63亿元的总价直接成交，楼面价为3976元/平方米。这也是富力地产首次入杭拿地。

　　根据出让公告，富力拿下的未来科技城文一西路北地块，东至常二路，南至文一西路绿化带，西至五常永福社区土地，北至五常永福社区土地。出让面积95972平方米，起价76298万元，属商业、商务、居住用地，地块容积率1.5-2.0。而这亦是富力地产从今年1月份至今，新增的第13宗土地储备。

　　11月15日，杭州余杭区再次推出5宗地块，其中备受市场关注的余杭未来科学城地块，在经过长达2个小时，54轮激烈竞价，富力地产再次以4.66亿元竞得未来科技城52号地块。可以说，在短短半个月不到的时间内，富力地产在2012年年底，已然以高姿态进军杭州楼市。

　　同日，继今年6月份与绿城战略合作曲线进军上海之后，融创中国又将华东布局的范围延伸到了杭州。当日，融创中国力挫金地、滨江、建工、华元等房地产企业，以6.21亿元的总价，折合楼面价为8047元/平方米的代价竞得杭州余杭区56号西溪湿地宅地，这同样也是融创首次进入杭州市场。

　　与富力一样，融创中国的入杭征途，在充满了异常激烈的火药味同时，亦受到了大牌房企的强力阻击。当日现场，在经过了长达一个小时，将近32轮的竞价拉锯战之后，融创中国才得以如愿进入其垂涎许久的杭州市场。

　　资料显示，该地块位于西溪湿地三期工程的规划范围，紧邻杭州绕城高速，目前周边开发有大华西溪风情、西溪望庄、华元爱丁郡、溪上玫瑰园、翡翠城、西溪玫瑰项目。目前，上述区域的公寓产品销售均价约为1.3万-1.8万元/平方米，而排屋产品销售均价约为2.5万-4.5万元/平方米。

　　颇值得注意的是，此次融创中国所拿地块，与不久之前的8月份滨江房产所获得的西溪湿地25号、26号地块距离接近，但当时滨江所获地块的最终楼面价仅为6601元/平方米，比较融创中国本次的8047元/平方米楼面均价，足见土地市场已经有了明显的升温。

　　至此，同一时间，两家窥探杭州市场许久的地产上市公司，就以这样颇为默契而戏剧性的开端，开始了各自在杭州楼市的征程。

　　富力熬过商业地产阵痛期

　　继万科、中海、嘉里等外来地产企业继续增持杭州土地储备之际，为什么富力地产和融创中国亦会将目光同时聚焦竞争日益激烈的杭州楼市，似乎颇值探究。

　　以富力地产为例，本次杭州拿地的旗下公司翘威国际有限公司于2007年12月31日在香港注册，注册资金为1万港币，为富力100%控股的全资子公司。此前，这家富力全资控股的子公司，曾经在2009年之际，翘威国际曾经联合其他公司组成富力联合体，拿下广州亚运城地块。

　　事实上，客观分析今年富力地产在土地市场中的表现，一个鲜明显著的特征则是，富力地产在经过长时间蛰伏后，开始将目光聚集在以往从未进入的城市或区域。 比如，在刚刚过去的10月26日，富力地产就首次在广州南沙，以总价6.55亿元获得一宗地块，而这一区域，历来则属于近来颇受媒体关注的“霍郭恋”之霍家大本营。由此不难发现，富力地产显然在这个调控年份加速了其跑马圈地的进度。

　　这一端倪，在今年3月20日，富力地产举行2011年业绩发布会中就得以窥探。此间，富力地产董事长李思廉曾公开对外表示：“配合目前政策的倾向性，一些二、三线城市的土地我们也会适当购入。”

　　熟悉富力地产业内人士对记者表示，其实，富力地产作为中国房地产企业的一个品牌，在地产界，富力地产曾经与恒大地产、雅居乐、碧桂园和合生创展并称“华南五虎”，以其敢拼敢闯的风格著称业界。“但是最近几年，富力地产的发展路径与合生创展一样，同样遭遇到了一些阻碍，去年的中国房地产企业年度销售额排名中，富力地产已经下跌至第十四位，并与同样起步于华南的恒大地产进一步拉大差距。而在2007年，当时的富力地产曾经以161亿的销售额排名第四位，仅次于万科、绿地和中海。”

　　也有业内人士表示，富力地产近年来表现乏善可陈，一个重要的原因在于，自2005年富力地产上市成功，打开资本市场通道以后，富力地产就将发展中心侧重于商业地产领域。“但商业地产显然是一个比住宅市场更为烧钱的领域，在经过了多达五年商业地产的不断投入和坚持之后，现在富力地产在商业地产领域逐渐开始有了回报，其公司的后续优势已经开始显现。”而本次富力地产在杭州的两宗地块，未来可以在产品定位上相互补充。而富力此次抄底进驻，显然从成本上就得到了很好的控制。富力地产杭州公司相关负责人对记者表示，52号地块与首宗富力拿下的地块距离不远，今后可以形成联动开发效应。而该负责人亦表示，富力地产非常看好未来科技城板块的规划前景以及发展预期。

　　融创中国的曲线路径

　　对于本次杭州获地，负责拿地的融创中国相关负责人表现得异常低调，并不愿意向记者透露更多的拿地细节。只是表示：“融创中国近年来的发展非常稳健，对于产品，则追求精品，质量将放在首位。”而对于何时开始关注杭州市场，该负责人则简单以“很早了”而概之。

　　一个细节是，早在本次融创中国拿地之前的数周，该负责人就曾经介绍进入了记者所创建的“地产百人会”QQ群，并与众多杭州地产资深业内人士有了广泛的沟通与交流。由此，亦再次证明融创中国进军杭州楼市的决心。

　　对于融创中国而言，虽然其公司的品牌知名度并不被大多数的公众所熟悉，但是对于其董事长孙宏斌，公众的熟悉程度或许更高。在中国的房地产行业中，或许没有一家房地产企业的领导者能够如孙宏斌一样，经历了创业历程中的大起大落，几番沉浮。

　　在兵败顺驰之后，孙宏斌当年顺便成立的平台公司——融创成为了他东山再起的基石。截至目前，作为一家专业从事住宅以及商业地产综合开发的企业，融创中国已经在环渤海、成渝和苏南城市群拥有众多处于不同发展阶段的项目，产品涵盖高端住宅、别墅、商业、写字楼等多种物业类型。

　　与顺驰当年大举扩张所不同的是，近年来融创中国无论是其发展速度和专注度而言，都显示出更为稳健的一面。

　　2003年，融创中国以天津为基地，开始操作包括融创奥城、融创海逸长洲及融创上谷商业中心的高端物业项目。2004年，融创中国进驻重庆。2007年，发展至四年的融创中国开始引入国际战略投资者雷曼、鼎晖及新天域。三年之后的2010年，融创中国成功登陆香港联交所主板市场，正式踏足国际资本市场。

　　而融创中国之所以被杭州媒体关注的则是，今年6月22日，绿城中国与融创中国在上海召开联合新闻发布会，宣布融创中国旗下融创置地，与绿城中国旗下绿城房地产，成立各持50%股权合资公司。合资公司将收购绿城所持有的8个地产项目的全部股权(上海黄埔湾、玉兰花园；苏州御园、玫瑰园；无锡玉兰花园、茉莉花园；常州玉兰广场；天津响螺湾)及1个项目的50%股权(上海玫瑰园)。

　　9月25日，孙宏斌在其腾讯微博中就与绿城合作一事这样表示：“融创已经付完了和绿城合作的近34亿，绿城和融创向融创绿城合资公司各注入近6亿共12亿也已到位，合作进入自身良性发展阶段。一个投行朋友说这合作只有在完全互信的基础上，才能如此快速顺利。我说，靠繁复完善的合同，这个合作没有半年画不上句号。没有互相信任，任何大的合作都会变的复杂和没有效率。”

　　经过此次合作，融创得以战略性进入上海，进一步完善了长三角区域的战略布局。分析人士表示，此次融创再下一城进军杭州，亦是融创中国完善长三角布局的重要一步。

　　本土中小房企日渐式微

　　尽管今年杭州具备出让条件的土地为数众多，但随着本轮房地产调控的持续发酵，市场整体遇冷的情况下，杭州的土地市场也进入了沉默期。整整半年时间，从今年1月至6月，杭州主城区仅出让了2宗住宅用地，因为没有新的住宅用地挂牌，在刚刚过去的7月份，整个杭州主城区更是出现了罕见的零出让。

　　时间进入7月12日，原本因“报名人记错报价时间”而遭遇流拍的超山陈家木桥158亩宅地，却意外受到了市场追捧。当日，来自桂林的东晖建设发展有限公司以总价3.94亿元、综合楼面价1554元/平方米收入囊中，溢价率为9.03%。桂林房企可谓是逢低吸纳抄底拿下该地块。

　　就在桂林东晖建设发展有限公司超底余杭超山百亩住宅用地的6月，杭州的楼市格局与其他国内多个城市一样，开始了全面复苏，其楼市成交量也在开发商“以价换量”的市场应对策略中开始了大幅度的回暖。

　　10月11日，继龙湖之后，另外一家来自重庆的房地产公司——宝嘉地产经过35轮竞价后，以总价9.78亿元，楼面价8634元/平方米竞得杭政储出[2012]31号地块。对此，宝嘉地产总裁杨树榕表示，地价还可以。而对于该地块未来的发展方向，杨树榕称将打算做中高端产品。而宝嘉地产杭州公司相关负责人在日前接受记者采访时表示，之所以进军杭州市场，是考量到该项目所具有的战略意义以及发展空间巨大。“杭州以及周边城市的经济都非常好，居民对房产品的品质要求很高，有利于宝嘉地产品牌和品质的打造。”

　　此后，全国其他城市的地王频出，活跃其中的几乎都是全国一线标杆房企。相关统计数据显示，截至今年10月底，万科、中海、保利、龙湖在内的全国性标杆房企，在土地市场已经投入超过千亿重金。而伴随着包括万科、龙湖、中海、嘉里建设以及新近入杭的重庆宝嘉、富力地产和融创中国，外来房产企业在今年的市场调控之际，再次来势汹涌。截至目前，今年已经举行的32场土地出让竞拍中，实力强劲的外来房产企业再次表现出了深耕杭州市场的决心。

　　在今年下半年举行的几场土地出让会中，包括万科、龙湖、中海、嘉里建设在内的外来地产大鳄的表现亦相当瞩目。以中海、万科、嘉里为例，这三家外来公司在今年下半年的杭州土地市场，其拿地总金额就达到了103.4亿元。

　　在已经出让的35宗宅地中，共有包括万科、滨江、中海、嘉里建设、天阳以及桂林东晖这6家实力强劲的房地产企业拿下了多宗地块。此外，包括龙湖、德信、方正、新湖、朗诗、保亿等房产企业亦继续增持了自己在杭州的土地储备。其中，除了万科、中海、嘉里建设、龙湖、朗诗、富力、融创等近年来陆续进入杭州市场的外来房企强势拿地以外，屡次在今年下半年现身杭州土地出让现场的外来房企还包括了方中化集团旗下的方兴地产、金地、世茂、保利、铁建以及佳兆业等公司，由此不难发现，杭州的楼市格局已经从土地市场率先开始裂变。实力雄厚的外来房产企业已经在悄然中构成了杭州土地出让市场中的半壁江山。

　　价格优势不明显、品牌竞争力相对薄弱以及企业现金流紧张等等因素，都成为了本轮调控周期中，杭州众多中小房企的最大软肋。与其他行业一样，当前楼市中，消费者的品牌意识已经越来越强，对开发企业的服务和配套建设能力要求也越来越高，由此，实力强劲的外来房产巨头和本土已经打通资本通道的企业，显然在竞争力上比众多中小房企更为胜券在握。

　　除了大批中小房企缺席今年的土地市场争夺，包括绿城、金都、西房、广宇、钱塘等杭州老牌的房地产企业，也似乎在复苏的土地市场面前“集体失声”。除了绿城有意识地进行战略转移之外，绝大多数本土老牌房产企业，目前更为重要的一件事情，则是如何迅速去化现有开发量，完成资金回笼。

　　显而易见的是，一旦停止了土地市场的角逐，本土中小企业必然在未来的市场中失去话语权。(记者 陈卿)