成都楼市“三涨”

　　自十月初秋季房交会开始，成都楼市就不再沉寂。十月中旬，随着成交量的再度回升，部分开发商收回房交会期间的优惠折扣，甚至个别楼盘小幅调涨价格。与此相对，其他城市的调控政策在交易价格酝酿上涨之前继续发酵，继广州“豪宅限售”公开化后，陕西祭出了“限利”大旗，明令住宅楼盘利润率不得超过10%。购房者的购房意愿再度下降。
　　面对目前由刚需市场撑起的看似企稳的价格格局，开发商要涨价，究竟是在试水市场，还是一场欲擒故纵的营销把戏？大多数开发商似乎还没有勇气敢于打破楼市好不容易形成的平衡局面。
一涨
　　年关将至，按往年经验来看，开发企业大都会在此节点推盘冲业绩。然而据搜房网数据监控中心数据显示：截至10月24日，2012年11月成都预计新推32个项目，相较于前几月开盘量，11月预计开盘量略低于平均值，开发商推新热情略有下降。32个新推项目中，主城区占比47%，近郊占比34%，远郊占比19%，各区域推新势头平稳。纯新盘占比过半达75%，老盘新推占比25%。而从开盘与成交数据来看，新入市的刚需项目越来越少。
　　有分析认为，像万科、龙湖等品牌开发商库存的刚需楼盘早已消化殆尽，而保利、蓝光、华润、国嘉、绿地等大腕旗下的刚需产品亦所剩无几。上半年开发商纷纷瞄准刚需市场，快速跑量，回笼资金。在经过三个季度的“以价换量”的积极销售之后，终于挽救了疲态的市场，出现楼市逐步回暖的迹象。某上市房企营销总监表示，上周末刚需盘的表现基本体现了当前市场状况，价格坚挺的同时，销量也能有保障。”
　　正是在这种背景下，开发商加强营销的意愿不大。部分刚需楼盘开发商隐显涨价心态，也只是试探性的涨价动作。与此同时购房者的购房积极性也在下降，世联地产的调查研究显示，虽然预期价格上涨的人数大幅上涨，同时购房时机选择上，购房者却在下降。“未来3-6个月置房”的比例由此前的35.9%下降到现在的30.1%。
　　因此，有关项目出现成交均价上涨的情况，专业人士分析认为，上涨背后的原因也不尽相同，有的是因为项目前期折扣营销力度较大，在活动结束后，价格的自然回归，这类楼盘属于补涨项目；一些是因为推案项目较前期位置更佳，户型更受市场欢迎，这类是产品本身价值属性决定房价；最后一部分项目，由于前期销售情况良好，决定在原有价格上进行提价，这类才属于真涨价项目。
　　涨二
市场改善需求声见涨
　　自调控以来，刚需小户逐渐成为市场主流，大户型、洋房、别墅等产品在市场上一度被刚需淹没，但从今年第三季度后半期开始，以刚需撬动起来的市场出现了大户复苏的迹象，尤其是近阶段，市场改善需求声见涨。中海城南华府、彩叠园、华润金悦湾、炎华置信上林赋、海昌天澜等越来越多的改善型房源加入推新“大军”。
　　“当前整个市场刚需房源的“紧缺”造成了供求上的失衡，今年以来刚需房源消化的速度一直比较快，目前市场上的存量已消耗得差不多了。多家楼盘开始推改善型房源，加上市场上剩余的大部分改善型存量房，使得不少改善型需求开始提前释放。一些手头有余钱的购房者，就开始转战投资市场，从而造成了投资型需求的‘抬头’。城南某高端楼盘的营销总监鲜经理告诉记者，在目前政府调控的大背景下，购房者的置业考虑更加长远，户型选择上从之前的面积适中转向稍大面积的产品，特别是具有独特性及稀缺性的楼盘，市场认可度普遍较高。
　　“改善型购房者以自住为主，有一定的资金实力，与刚需群体相比，对价格的敏感度要稍弱一些。所以就不存在改善型产品也采取“以价换量”这一说法，但是眼见为实的品质才能满足客户需求，如果是“以价换量”，不如“以质换量”，即坚持以质量保证成交量。”大多数高端楼盘坚称不会降价促销。
　　然而也有业界人士称，目前入市的楼盘多为2009年底2010年初时拿的地，当时的地价较高，很多开发商走改善型、中高端路线，需要有一定幅度的促销，才能保证销量。当前市场只是处于窗口期，并没有全面回暖。当前各房企通过涨价来提高利润的可能性几乎没有。
　　涨三
购房者看涨
　　近日，世联地产发布了2012年3季度世联购房者信心指数报告。调查显示，2012年3季度全国购房者当中，预期未来房价上涨的比例为59.5%。消费者信心指数为56.6，较上季度提升1.4，表明购房者对未来房地产总体走势的乐观程度较二季度明显改善。根据世联地产研究人士的判断，本季度近六成购房者看涨未来房价，创“国八条”调控以来的新高”。涨价趋势已经深入人心。从不同类型的置业者来看，各类购房者的置业信心均有所提升，其中首次置业者和改善型购房者的置业信心有明显提升。
　　据中原地产的统计显示，10月第三周全国54个主要城市成交量合计为6.1万套，环比上涨2.1%，成交量再次回到6万套以上，已经恢复到节前水平。其中表现最为抢眼的无疑是北京2948套的成交量，环比又上涨了12.1%。购房者感知到的楼市成交回暖是一个普遍现象，在高人气的带动下，接近一半的购房者预期未来成交量将会继续上涨。