恒隆地产内地迁徙 内地楼市看上去一时半会还难以起飞

　　陈莹莹

　　 “我们的策略就是低买高卖。”去年7月的中报业绩会上，面对各方对恒隆地产（0101.HK）运营策略的询问，公司董事长陈启宗这样回复。

　　如今，“高卖”开始了。

　　7月31日，恒隆地产公布了2012年上半年业绩。报告显示，上半年，该公司营业额为42.34亿港元，同比上升60.2%；其中12.72亿港元来源于该公司在香港的物业销售，而物业租赁增长12%。公司上半年净利润为39.29亿港元，同比上涨51.5%，其中大约7.98亿港元来自香港物业销售。

　　“未来我们还会继续出售香港的非核心业务。”陈启宗告诉记者，两年前的“董事长致股东函”中，他就提到，将逐渐出售在香港的非核心物业。除了今年上半年已出售的108个香港浪澄湾单位，目前还有1126个浪澄湾单位未出售。

　　削减香港业务的同时，恒隆会将资金投入到内地项目中吗？谈起内地的地价，陈启宗很悲观。“我们并不急于买地。当恒隆做出这样的判断时， 不仅仅是经济放缓的原因。来自经济、政治等不明朗的因素告诉我们，应该小心行事。”陈启宗认为，当前宏观经济下滑的情况与2008至2009年“V字形”的形态不同，市场看上去一时半会还难以起飞。他认为，市场对于如何救市仍一无所措。

　　目前，恒隆地产的现金及银行存款高达289.7亿港元。手持大额现金的恒隆地产是迷茫，还是早已目标明确？

　　业务重心移至内地

　　上半年，恒隆以7.98亿港元出售的香港物业包括君临天下和浪澄湾两处住宅物业的部分单位，均价分别为3.21万港元/平方英尺和1.06万港元/平方英尺，平均边际利润高达63%。

　　陈启宗说，两年前之所以没有开始出售的原因之一就是因为平均边际利润没有达到预想水平，另一个原因则是该公司在内地物业的租金还没稳定。

　　今年上半年，恒隆在内地的物业租赁的税前利润已接近香港。业绩报告显示，恒隆在内地和香港的物业租赁税前利润分别是11.71亿港元和12.51亿港元，而内地的物业租赁总资产已达到668.14亿港元，约占公司租赁资产份额的55%。

　　从去年下半年开始，恒隆地产似乎已经开始了“迁徙计划”——将该公司的业务重心从香港转至内地。

　　业绩报告显示，2011年下半年，该公司在香港的物业销售额从上半年的300万港元上升至1.93亿港元。该数字在今年上半年达到12.72亿港元。

　　香港物业出售所得用在了内地商业地产的开发上。恒隆地产董事总经理陈南禄告诉本报，目前公司基本每年要完成一个“纽约帝国大厦”的建设。明年计划在无锡开一个商场，后年在天津，然后在大连，2017年或2018年昆明的商场将开业。

　　中国指数研究院(微博)常务副院长黄瑜告诉本报，2012年上半年，恒隆地产在香港的物业租赁租金收入增长率为3%，而这一数字在内地却高达20%。

　　“我没理由不将业务重心移向租金回报更好的内地。”陈启宗亦称，目前，恒隆在沈阳的商场租金回报率约9%，而在香港的物业仅有3%至4%。

　　短期无发债计划

　　一年完成一个商场建设，同时奉行只租不卖的政策，这对于投资周期长的商业地产开发商来说，289.7亿港元的现金真的够用吗？

　　“恒隆地产通过出售香港住宅物业，维持着内地扩展的需求。”黄瑜认为。同时，恒隆通过发放中长期债，保证了不受短期债务逼迫的情况。

　　今年上半年，恒隆根据中期票据计划发行了总额为51.71亿港元的10年期定息债券，用于偿还部分短期银行贷款。该集团的借贷组合平均偿还款期达到5年。截至今年6月30日，该公司的债务总额为273.89亿港元，现金净额达15.83亿港元。

　　4月27日，恒隆地产对外宣布将发行总值30亿美元的中期票据。5月3日，该票据发行计划正式生效。

　　陈南禄告诉本报，恒隆短期内不会再有发债的计划。而目前的现金流足以应付内地多个商场的建设工作。

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