上半年量价齐跌开发商差异化卖房

时间:2012-07-10 16:41:22 来源:四川在线

蓬江区,靠近东湖公园的一栋楼盘即将竣工

  在国家史上最严厉的房控政策下,江门虽然没有出台限价和限购的具体政策,但政府通过限制高价房预售证的审批等措施,对江门的房价实施了“软着陆”,一路攀升的房价逐渐稳定。今年上半年楼市更是出现了量价齐跌,市区(蓬江区、江海区)房价同比下跌16.3%。

  投资型购房者被打压,楼市交易量骤降,开发商持续开发面临越来越大的资金压力,各种优惠降价促销营销手段层出不穷,一直被高房价压制的刚需客开始蠢蠢欲动,逐渐成为消化楼市货量的市场主体。部分开发商更是开始尝试对新房进行更明显的差异化销售,同一栋楼的新房因楼层和坐向等不同,单价相差可超过千元。

  上半年楼市数据全线下降

  据市住建部门发布的数据显示,6月份蓬江、江海区批准预售项目5个,其中住宅面积8.40万平方米,环比增加463.8%,同比增加137.3%;住宅共762套,环比增加568.4%,同比增加193.1%。而截至6月底,市场待售住宅约共6600套,比5月的6400套有所增加。

  除此之外,6月的楼市数据“降声一片”。新建商品房网签面积9.68万平方米,其中住宅面积7.65万平方米,环比下降15.7%,同比下降24.6%;住宅网签套数632套,环比下降17.8%,同比下降20.0%;其中公寓617套,环比下降17.7%,同比下降17.4%。新建商品住宅网签加权平均价5702元,环比下跌1.0%,同比下跌16.3%。 

  今年上半年的楼市数据更是出现了大幅度的回落。批准预售面积46.24万平方米,同比下降20.1%;累计批准住宅预售3386套,同比下降26.5%。商品住宅累计网签面积40.57万平方米,同比下降36.7%;累计网签3393套,同比下降31.4%。累计商品住宅均价5747元,同比下跌5.8%。二手住宅累计成交面积19.12万平方米,同比下降38.9%;累计成交2056套,同比下降37.1%。

  刚需客成交易市场主角

  6月楼市住宅网签762套,较5月份的769套有所下降,但较4月份的558套有较大增幅。而与第一季度相比,第二季度的网签量得益于开发商不断推出的促销降价优惠活动,骤增1.4倍,但3393套的网签量仍难掩楼市交易疲软的尴尬。

  “基本都是刚需客,首次置业的业主也不少。”江门怡福地产营销总监谭华驹指出,今年以来,购买风山水岸的购房者主要以自住型的刚需客为主,对房价的敏感度比较强。而随着房价的走低,越来越多的刚需购房者开始考虑出手。

  同栋楼新房价格相差千元

  记者留意了一些楼盘,过去流行的简单地按照楼层加价的销售方式逐渐减少,不少开发商开始对新房进行更为细化的分类,各种分类的价格差距也正在拉大,同一栋楼的新房价格差异有的相差已经超过千元。

  “以前是差一点的新房搭品质好的新房一起卖,景观和坐向等差一点的新房便宜两三百元就可以卖了。”江门怡福地产营销总监谭华驹表示,该楼盘新房拉开售价差距,一方面是拿出部分房源作为特价房,吸引购房者增加交易量,另一方面则坚守部分拥有更好景观资源和坐向优势的新房的价格,保证开发商的利润。“新房的价格分化其实是市场细分的一种表现,楼市健康发展的一个标志。”

  业内分析:

  今年大考在9月

  “回暖?不能因近3个月成交量增多就简单下判断。”江门上半年批准住宅预售同比下降26.5%,但交易量也同比下降31.4%,而与去年同期相比,市场上待售房的数量增加了10%。江门市房地产分析师王先生指出,今年上半年的江门楼市是依靠开发商降价而带来的,是江门市民的购房刚需释放支撑的,但这些刚需到底有多少,目前尚难以估量。“如果下半年的房价不降反升,这些刚需就会被迅速抑制,江门楼市的交易量就会迅速下滑。”

  “开发商在5月份的小考表现普遍及格,但江门楼市的大考在9月份。”北新区某楼盘不愿意透露姓名的营销经理指出,此前楼市交易量增加是开发商优惠降价促销带动的,如果下半年国家保持甚至进一步严控房地产,开发商没有在价格上作出更大的让步,此前的交易量增加无疑就变成了透支下半年刚需,下半年的楼市要启动交易量将更困难。但未来是否实现差异化房控政策,甚至出台相关的房贷优惠等刺激刚需客置业政策,目前尚不得知。“此前的房控政策一刀切,误伤了很多购房刚需,只有解决这个问题,楼市才能健康持续发展。”

  (作者:黄国金 陈卓达)

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投稿:chuanbeiol@163.com
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