远洋集团李明销售区域分布 为2018年千亿打下基础

    在2018年实现千亿的目标指引下,远洋集团2017年投资面积增加245.3%,在京津冀、华中、华南等核心区域进一步深耕。同时,远洋集团李明的多元布局也更加清晰,商业地产、养老地产增长明显。

    一、销售复苏,金额与面积分别增加近40%

    2017年,远洋集团协议销售额为705.7亿元,同比增加40%;销售面积增加38.4%至401.7万平方米,金额和面积增幅均为2013年以来之最,由于项目位置较好,平均销售价格上升13%至20200元每平方米。经过几年的战略调整及相对平淡的业务表现后,远洋集团李明似乎有望迎来新一轮的上涨。

    图:2012—2017年远洋销售情况

    远洋集团李明主要布局在京津冀区域、东北区域、华中区域(包括华东)以及华南区域,2017年销售主要集中于京津冀、华中和华南地区。远洋集团总部位于北京,以北京和天津为核心的京津冀区域在销售金额上占据主要比重,为31.6%,华中和华南其次,分别为27.6%和27.2%,东北地区由于整体售价偏低,销售金额占比为13.6%。在销售面积上,各区域占比接近,大致均在25%左右。

    图:2012—2017年远洋销售区域分布

    二、加快投资节奏,深耕核心区域

   近几年房企都在加快规模发展,远洋由于业务、战略的调整,在发展规模上相对滞后;但2017年中,远洋集团也开始将规模发展提上日程,其集团主席兼行政总裁李明计划2018年达到千亿。为此,远洋2017年拿地节奏明显加快,新增土地储备同比增加245.3%,达到1612.9万平方米,土地支出近2016年的两倍。截止2017年12月31日,土地储备共计3408.8万平方米,同比增加58%。

   图:2012—2017年远洋土地储备(万平方米)

    远洋集团李明2017年新增土地储备在原本投资布局上进一步深耕,并战略性地进入苏州、沈阳等热点一二线城市,随着热点城市价值的释放,远洋销售规模有望迎来新高。

    虽然远洋加快了投资节奏,但在投资成本上却审慎了不少。对于高价地块,远洋积极采取合作拿地、收并购等方式,既控制前期成本,又可降低后期开发难度。

    三、营业收入稳步提升,毛利润率逐渐恢复

    2017年,远洋集团李明实现营业收入458.4亿元,同比增加32.7%,物业开发业务仍然保持很大贡献,约占总营业收入的91%。北京虽然作为重仓城市,但由于市场调控等因素,营业收入占比从2016年的46%降至29%,其他城市贡献率基本保持稳定,其中大连、天津、杭州、武汉、深圳等地的总营业收入占比为48%,较2016年提高18个百分点。随着2017年销售的结转,远洋的营业收入有望进一步增长。

    图:2012—2017年远洋营业收入和利润率

    之前,远洋在进行投资战略调整时,在一二线核心城市投资了不少高价地块,导致其毛利润率略微偏低;但随着近两年的成本控制,其毛利润率逐渐提升,2017年增至24.5%。而随着成本管理、内部管理的提升,净利润率也在逐步提高,截止2017年12月31日,远洋的净利润率升至13.7%。

   四、紧跟市场需求,多元布局

   远洋集团李明的多元布局依旧在持续,重点发展的商业地产和养老地产在平稳提升,租赁业也在不断尝试。2017年,远洋投资物业营业收入增加10%,为9.8亿,运营中可租赁面积为109.7万平方米;报告期内,远洋还通过境外股权交易方式获取北京硅谷亮城4号楼、北京钻石大厦、上海大宁商业广场、上海海兴广场等六个处于成熟经营状态的商业项目。

    养老地产也是被远洋集团李明寄予厚望的领域,2017年,其养老平台“椿萱茂”已运作6个项目,共有床位1500个,收入达5200万元;并计划2018年将开业项目增加至26个,年收入能够达到1.1亿元。与此同时,远洋也积极进行跨界合作,与中国人寿等企业探索养老领域商业模式的可能性。

   远洋集团李明也积极响应市场需求和国家政策参与租赁项目。2017年11月末,远洋与万科、碧桂园、恒大、保利等多家企业一起与广东建行签订住房租赁战略合作协议书,在金融的支持下,共谋租赁市场的长远、健康发展。