我爱我家：南京租金环比降2.9%租客换房黄金期来了
原标题：我爱我家：南京租金环比降2.9%，租客换房黄金期来了
进入10月，南京租房市场与秋季天高气爽的气候一样，迎来“降温”淡季。10月租金再次小幅下降，平均租金仅为39.5元/㎡·月，环比下降2.9%，同时，各区的租金区域分化趋势有所缓解，桥北商圈热度超过“万年第一”的新街口商圈，成为租房成交热度 的商圈。可见，南京的“刚需租”超越“改善租”，成为租房市场的主流。
南京租房市场进入淡季，10月租金环比降2.9%
自8月始，南京租金持续回落。10月份，南京建面单位租金为39.5元/㎡·月，较之9月40.7元/㎡·月下滑2.9%;套均租金2701元/月，环比下滑0.5%。整体来看，南京租房市场已经进入所谓的淡季，租金水平开始停涨乃至小幅回落。
数据来源：南京我爱我家研究院 单位：元/㎡·月
10月各区租金均停涨或下滑，区域分化趋势缓和
10月份南京整体市场下行，各行政区的租金也均有不同程度的下滑，整体来看南京租金区域分化依旧明显，不过随着租房淡季的来临，租金的区域分化趋势有所缓和。具体来看，租金 的建邺区10月平均租金是54元/㎡·月，环比下降5.6%，下降幅度最大;鼓楼、秦淮、玄武租金均保持在50元/㎡·月，基本停涨或者小幅下滑;六合、浦口10月租金稳定，甚至反而有小幅上升，高降低升，因此各区整体区域分化趋势开始缓和。
数据来源：南京我爱我家研究院
一居室套均租金2259元，二居室套均租金2799元
单居室房源较少，相对紧缺，尤其在主城区租金水平较高，而目前租房市场以整租为主，尤以二居室为最多。根据南京我爱我家研究院数据统计，10月份在南京租一套一居室平均租金支出为2259元，二居室平均租金支出为2799元，和整体平均租金水平相当。
数据来源：南京我爱我家研究院
新增房源大幅提升，10月房客比升至1.4
租房市场下行，房客比逐步回升。据南京我爱我家研究院数据显示，10月南京租房房客比增至1.4，新增房源大幅提升，供应充足，有换房打算的租客有了更多的选择，租客议价空间提升。
数据来源：南京我爱我家研究院
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桥北商圈租房热度高，“刚需租”“改善租”需求相当
10月租房成交数据显示，位于主城区的鼓楼、秦淮，因资源集聚、人口密集，租房成交量 ，而江宁区因租房房源较多，租房性价比高而位居其次，租房热度也不容小觑。
数据来源：南京我爱我家研究院
从租房商圈热度来看，桥北商圈租房热度超过新街口商圈，跃居第一，成为南京10月租房热度 的商圈。综观南京租房商圈热榜，TOP20的商圈中，租房地点位于主城中心区的“改善租”和位于江宁江北的“刚需租”需求量相当，租房热度均较高。
数据来源：南京我爱我家研究院 单位：元/月
具体从小区来看，“刚需租”小区占据主流，尤其是位于马群板块的南湾营、四方新村、百水芊城等月租金在2000元左右的刚需小区租房热度居高不下。
数据来源：南京我爱我家研究院 单位：元/月
租客议价空间提升，看房次数增至4次
随着新增房源的增多，租房供求关系转变，租客议价空间提升，因此10月份，租客看房次数较之9月再次提升，平均看房次数增加至4次，租房平均被看次数和9月相差不大，需要平均带看4.5次方可出租出去。
10月租房带看次数情况
数据来源：南京我爱我家研究院
90后租客是租房主力，80后租金支付能力高
根据南京我爱我家研究院数据统计，南京90后是租房市场的主力军，占比25.6%，其次是85后租客占比21.1%。另外，需要注意的是，租金支付水平较高的80后、70后租客占比也较高。10月，95后租客占比11.7%，逐渐成为南京租房市场上的重要力量。
10月租客年龄分布情况
数据来源：南京我爱我家研究院
从租金支付能力来看，80后租客的支付水平远高于90后，属于“高端消费”群体。10月份，80后平均租金支出为3044元，高于全市平均租金水平，而90后平均租金支出为2358元，位于全市租金水平线以下。
10月南京80后、90后租客租金支付能力
数据来源：南京我爱我家研究院
从租客群租房区域选择来看，80后、90后均较为偏好整体租金较低的马群、江北板块的小区，如百水芊城、南湾营、天润城等小区是租房热度均出现在80后、90后租房热榜中。不过，即便是相同小区，80后、90后租金支付能力也有所不同，而租房户型、装修条件等个性化选择均会影响租金水平。
数据来源：南京我爱我家研究院
数据来源：南京我爱我家研究院
短租市场需求大，逾7成租房合同约定为1年内
根据南京我爱我家研究院数据统计，10月份，租房合同约定1年的占比高达71.8%，半年的占比8.6%，三个月占比4.8%，短期租房市场需求较大。当然，随着目前租房市场的日益规范，且首次置业年龄推迟，租房成为越来越多人愿意接受的居住方式，长期租约的市场空间被看好。
10月南京租房合同约定时限情况
数据来源：南京我爱我家研究院
网络找房渐成主流，占比高达26.4%
新兴客群消费习惯深受互联网的影响，尤其95后从小就生活在互联网环境中，生活方式完全无法脱离互联网，租房看房自然也离不开互联网。数据显示，10月份通过网络端口找租房的占比达26.4%，移动端口占比9.5%，二者相加已经位居租客找房渠道的首位。
南京租客找房方式占比情况
数据来源：南京我爱我家研究院
年底租房供求关系转变，租客换房议价空间增大
临近年底，南京租房市场进入淡季，租房房源增加，而租房需求回缩，南京租金预期将持续回落。相应的，随着租房供求关系的转变，租客的议价空间增大，建议有换房需求的租客抓住淡季机会，寻找优质房源，完成租房置换。需要注意的是，南京租金下滑空间限，即使全市租金进入下行通道，但热门板块的租房热度依旧较高，合同约定租期尚未到期的租客还需谨慎换房。