北京商品住宅市场一周点评（7月2日-7月8日）

　　上周北京住宅成交量冲高后回落25.11%

　　一、住宅总体成交——上周冲高后回落25.11%

　　上周（2012年7月2日-7月8日）北京住宅网签成交量（包含一、二手）6322套，环比下降25.11%，比上月同期上涨38.55%，和去年同期比上涨70.22%，其中新建商品住宅网签成交量3176套，二手住宅网签成交量3146套，住宅总成交面积63.95万平米。北京商品住宅上周单周成交8442套后，本周回落，但成交总量依然位于限购后的高水平。北京中原市场研究部的专业人士分析认为主要有以下几点原因：

　　1、上周央行年内第二次下调存贷款利率，在促进经济增长的同时，使得置业成本也相应降低，极大地激励了购房需求，刚需购房加速入市；

　　2、刚需购房释放增多，房价出现一定程度的上浮，购房者预期价格底部已现，“买涨不买跌”的心理导致购房脚步加快；

　　3、温总理及国家相关部门多次强调抑制投资投机，控制房价，继续执行房地产调控政策。所以，房地产成交量和价格出现上涨的空间有限。

　　二、北京新建住宅供应猛增 中高端项目拉高价格环比涨7.43%

　　（一）新建住宅周成交——环比下跌18.29% 优惠项目成交突出

　　上周北京新建住宅网签成交面积共计35.89万平方米，网签成交3176套，比上周减少18.29%，和上月、去年同期比分别涨72.51%、55.15%，其中，期房网签2239套，现房网签937套。上周新建住宅成交量是连续第3周成交在3000套以上，成交活跃度上升到更高的水平。

　　北京中原市场研究部认为，目前新建住宅成交环境良好，购房动力强。一方面，受房贷等政策优惠和利率下调的刺激左右，刚需购买力快速释放；另一方面，目前，房价出现上浮，刺激消费预期的同时，进一步深化调控的措施可能性加强。在北京新建商品住宅库存压力加大的情况下，对于绝大数房企而言，依然执行谨慎的冬天模式策略。

　　（二）项目开市——二环内稀缺房源入市

　　本期新增商品房供应量4.41万㎡，共二个项目新增入市，均为旧盘加推项目，其中新瓷器（世藏168）位于二环以内，润泽公馆则位于五、六环之间，本期主打60-147㎡一至三居户型。

　　朝阳区：本期新增入市项目为润泽公馆，该项目位于朝阳区北五环，紧邻地铁13号线北苑站。该项目本期为旧盘加推，推出203套普通住宅，户型主要为60-113㎡一至三居，开盘定价为26401元/㎡，目前该项目成交均价为23000元/㎡左右，二手房均价则在19780元/㎡左右，其他地铁周边项目如中国铁建(601186,股吧)•花语城、北京城建(600266,股吧)•世华泊郡等目前成交均价在24000-25800元/㎡不等。

　　崇文区：本期新增入市项目为新瓷器（世藏168），该项目为新景家园项目旧盘加推，该项目位于崇文区磁器口区域，紧邻地铁2号线、5号线，交通极为便利，属稀缺的二环内新建商品住宅。该项目本期推出183套房源，主打78-147一至三居户型，拟定售价47199元/㎡，现在购买可享受一次性付款95折优惠，按揭97折优惠。新景家园目前二手房均价在35900元/㎡左右，周边其他普通住宅项目如朱雀门、长安六号等目前均价在43000-49800元/㎡左右，周边高端住宅项目如长安太和、霞公府等，售价更是达83000-106000元/㎡不等。

　　（三）新建住宅周成交均价及成交TOP榜——本周新房成交均价稳定 部分优惠楼盘成交突出

　　根据北京中原市场研究部监测，上周新建住宅成交均价21245元/平米，与上月成交均价21339元/平米基本持平，部分优惠楼盘成交突出。