成都一小区管理“居民自治” 7年结余20万(图)

　　吴子顺给记者介绍在业委会的管理下，小区环境发生的变化。

　　“本月收入物管费24207.5元、收停车费5060元，本月支出员工工资27083元，保洁服务费5600元……”这是4月21日下午，锦江岸小区业主看到的小区“物业”每月支出和收入账单。7年来，看账单已成为小区业主们的一种习惯。

　　锦江岸小区位于金牛区星辉东路23号，2009年物业公司提出涨物业费失败后自动撤离，小区业委会兼职当起了“物业”。没想到业委会接管后，1.2元的物业费不但没涨价，至今账上结余20万，过年还给业主发购物卡。

　　“钱是利用小区平台赚来的，那就是大家的。”业委会主任吴子顺说，业委会不以盈利为目的，挣来的钱都用于服务小区。

　　小区困境：物业撤离，业委会被迫自主管理

　　锦江岸小区是2006年修建的商品房住宅小区，占地5434平方米，共有居民184户，商铺23家。

　　吴子顺告诉记者，2007年交房后，小区物业费定价为1.2元/平方米，初期业主入住的不多，物业费很难收齐，物管认为经营困难，提出涨价的要求，遭到业主们极力反对。涨价失败后，物管公司于2009年撤离小区。

　　物管走了，可小区不能无人管理啊？在业主强烈的呼声下，由七名热心业主组成的一个具有物管职能的业委会成立了，小区居民自治管理由此开始。

　　可谁也没想到，7年过去了， “业委会成立到现在，我们物业费一分钱都没涨过，过年还给我们发购物卡。”业主曹女士自豪地说。

　　如何控制成本？

　　不请一个闲置人员 积极想办法合理创收

　　业委会何以做到如此成功？吴子顺介绍，自主管理小区，首先要做好资金管理。支出方面，人力成本是每月的重要支出，为了控制成本，在保证小区正常维护的情况下，业务会聘请了6名保安、2名保洁，1名水电工，吴子顺和冯江萍兼职会计和出纳，共11人的团队维持着小区日常运营，没有其他闲置人员。一个月下来，员工工资大约需要支出2.5万元，每个月收取的物业费也在2.5万元左右，这样物业费基本能解决人力成本。

　　除了人力成本，小区日常开销也不少，比如电梯维保费、自来水管更换等，因此业委会还得动脑筋“创收”。而广告费和停车费则是小区主要收入来源。

　　收入方面，通过对小区资源的合理利用，业委会又新规划出两间房屋和多个地下停车位及库房，并引进商家在进门处、电梯里放置广告牌，由此可产生更多的租金收入。“小区虽然不大，但广告费一年收入也有六七万”。同时将地面停车位从原有的33个增加到55个，既解决了居民停车难的问题， 又增加了收入。“临停费用和地下车位管理费加起来每月约1万元，一年也有十多万。”

　　如何让业主放心？

　　收支公开透明 买颗螺丝都要告示业主

　　这么多钱放在业委会手里，业主们能放心吗？“我们财政公开透明，每一笔支出和收入都会公布出来，供业主们监督。”吴子顺从抽屉里拿出锦江岸小区3月份收支表介绍说，以3月份为例，上月接转21277.42元，本月收入：物管费24207.5元、水电费：30877元、停车费5060元，临时停车费3400元，经典视线广告费2000元，公交公司电费375元；本月支出：员工工资27083元，燃气费335元、保洁服务费5600元、商业用水265.8元、居民用水4090.5元、电费24431元、上半年电梯维保费13365元、电线、开关等328元、监控电源66元、杂物清理费100元、螺丝等25元；本月结余201507元。

　　吴子顺说，账单一个月公布一次，多年来的坚持，使得业委会和业主之间建立了信任。

　　如何让业主交心？

　　合理要求尽量满足 把管理变为服务