在澳洲置业投资 必须知道房产市场周期找准投资时机
时间:2016-11-29 17:26:21 来源:中国网
澳洲的住宅房产市场具有许多机会，投资者需要了解不同市场的周期状况，在出现良机的时间和地点进行投资，而不是仅受限于本地熟悉的机会。
➤了解房产市场周期
房产市场的周期变化就像时钟的指针在转动——房产价格的增幅从低到高，再由高到低走完一圈又一圈。
理想的情况是，房产价格在经历了每个周期的增长后，能够达到翻倍的水平。综合过去半个世纪的表现，澳洲每个房产周期的循环平均需要7到10年的时间完成（但近来这一数据调整为更为保守的10到15年）。
➤房产市场的周期主要分为四个阶段：市场顶部（12点）；低迷期（12〜6点）；市场底部（6点）；上升期（6〜12点）
接下来，我们具体分析这四个阶段的特点，以及通常会发生哪些标志性事件，之后便可将它们作为指标来评估某个城市或区域处于房产时钟的哪个阶段了。
➤市场顶部（12点）
通常这时候市场已经经历了一段快速增长期，价格到达了一个新的 点。这时的价格和住房建设规模一般都达到了 水平，人们的购房负担能力降到了 点。
由于这个原因，买家逐步放慢了购买房产的步伐，使得市场转入调整阶段，也称低迷期。
有一些业界专家认为，墨尔本和黄金海岸的公寓市场正处于市场顶部。
➤低迷期（12〜6点）
有些不了解的人会将房产周期的低迷阶段等同于房市崩盘，这是一种很大的误解。
当一个市场的经济基本面都在增长（人口和就业），低迷期就是一个价格保持相对平稳的阶段。
在低迷期，买家开始减速了，房屋建设工作还在保持着繁荣期以来的惯性，因而可能造成一段时间住房的供过于求。
然而，这最终会被建筑速度的放缓所吸收，因为此时政府房屋建筑施工的批准数量会有所下降。
在这个住房市场活跃度逐渐降低的时期，租金收益开始慢慢地恢复，房产价格有可能会下调，或大体保持平稳，直至到达市场底部。
➤市场底部（6点）
在房产周期的底部，住房价格一般已经持平了一段时间。市场情况对于投资者来说开始充斥着吸引力，因为这是一个租金回报较高，而且人们负担能力普遍较好的时期。
买家开始重返市场，造成房产价格开始回暖，逐渐步入上升期。
阿德莱德和堪培拉的公寓市场大约处于市场底部的位置。
➤上升期（6〜12点）
随着越来越多的购房者进入市场，房产供应面临短缺，房价开始逐步攀升，市场上可能会经历一段时间的供应不足，这将推动对于新住房和建筑审批的需求。
除了珀斯和达尔文以外，澳洲其余首府城市的别墅市场基本都位于上升期。
在市场上升期，房价增速通常会超越租金增幅，导致租金回报率一段时间的下降。
最终，负担性的约束将导致房产价格的上升止步于巅峰，市场重回周期顶部。
接着，新的一个周期又开始了……
➤房产周期不止一个
观察1995至2015年悉尼和珀斯的独立别墅中位价数据，我们可以看到，悉尼市场在2003年达到顶峰，直至2008年左右都处于低迷期，但不久之后恢复，随后的几年强劲飙升，而珀斯的市场周期在此期间呈现不同的走势。
由此可见，不同的房产市场表现出不同的特点和周期性。澳洲各个首府城市的周期一般并不同步，而是分别处于不同周期的不同阶段。
除了市场的周期性波动以外，外部因素也会对市场条件和房价变化产生影响，如：投资和贷款政策的变化、利率的变化、当地的基础设建计划等。
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（--广-告）
投稿:chuanbeiol@163.com
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