顶层公寓阁楼权利归属的认定标准(2)

　　3.从功能设施看，阁楼是否与顶层房屋形成一个整体

　　与观察物理结构类似，应观察符合规划设计时对应阁楼的功能设施，不是后期业主改造后的功能设施。就公寓的生活属性来说，水电设施是其最重要的功能设施，水电设施可以作为一个判断的标杆。因此，从功能设施的角度看，有三种可能：第一，阁楼与顶层楼房的功能设施形成一个整体。如阁楼的水电设施与顶层业主的水电统一计量，不单独列表。第二，阁楼与小区公共物业的功能设施形成一个整体。如果阁楼的水电，与公共楼道、走廊、路灯等一起计量。第三，阁楼没有功能设施。这类阁楼不便直接利用，往往是后期改建形成，如“平改坡”工程中形成的阁楼。本案阁楼的功能设施曾被擅自改造过。但开发商将房屋交付之初，即阁楼符合规划设计时的状态，阁楼与顶层房屋的水电是统一计量的，属于上述第一种情况，说明阁楼与顶层房屋形成整体，阁楼空间应属于顶层房屋业主所有。

　　4.从使用习惯看，阁楼是否通常由顶层业主使用

　　司法审判中，法院应在符合法律规定的前提下，充分尊重社会生活中所形成的习惯。从阁楼的使用习惯的角度看，阁楼空间可能由顶层业主专用、小区业主共用以及不予使用。本案中，通过小区物业和周边业主了解到，系争房屋所在小区阁楼均由顶层业主使用，此类阁楼给顶层业主专用，增加了其便利，又未给其他业主造成干扰，符合物权法物尽其用的核心理念。在未被划入小区公共分摊面积也未计入顶层房屋产权证明的情况，法院应当从保持社会关系稳定、尊重习惯的角度出发，支持本案中所涉阁楼为顶层房屋附属空间的主张。

　　总之，从上述四个方面来判断，本案系争阁楼应属于顶层业主房屋的附属空间，属顶层业主专有；顶层房屋的处分及于阁楼，阁楼的权利随着顶层房屋的权利得丧变更而变化。依据“一物一权”的基本原则，房屋所有权人不得就阁楼进行单独处分。本案被告将顶层房屋出售给了原告，因此必须将阁楼一并交付原告。当然，因阁楼位于楼房顶层，顶部建筑结构为整栋房屋的屋顶，属于全体业主共有，因此当事人在利用顶层阁楼时应遵循公共利益优先原则。如果因为公共利益需要（如共用管道铺设、楼顶太阳能热水器安装、屋面维修等）影响到顶层业主使用阁楼，顶层业主负有容忍义务并应予以配合。同时，顶层业主在使用阁楼时应当遵守物业管理规定及业主公约，不能擅自改变阁楼结构，危害房屋安全，损害其他业主权益。

　　（作者单位：上海市浦东新区人民法院）